李嘉诚香港置地在爆买?出手就是310亿的总价地王!

2020年02月21日 17:05 海外视角

尽管疫情尚未过去,但土地市场已经开始高歌。

2月20日,市场关注的目光聚焦上海。此前,上海土地交易所甩出一张“王炸”,位于徐汇滨江的组合地块挂牌价高达310.2亿元。

15点30分,随着上海产权交易所屏幕上倒计时的归零,徐汇滨江地块的网上竞价环节告一段落,它的新主人也将揭开面纱。最终,香港置地联合体以310.5亿的价格将该地块收入囊中,刷新上海及中国内地公开土地出让成交总价记录,问鼎新“地王”。

对于徐汇滨江地块的出让结果,上海中原地产市场分析师卢文曦认为是在预料之中,他表示,徐汇滨江地块出让总价高,香港置地以联合体形式获得并不意外,并且港资背景的开发商在商业项目的运营管理上具有一定优势,对板块内商业商务档次的提升具有作用。

六年后再出“地王”

早在挂牌时,该地块已经提前锁定上海和中国内地双“地王”的身份。在此之前,上海土地出让成交总价记录由中民投保持,其在2014年以248.5亿的价格竞得董家渡地块,成为上海总价“地王”。而中国内地的土地出让成交总价记录则由招商蛇口联合华侨城在2016年创造,其以310亿元的总价获得深圳国际会展中心代建代运营权以及11宗配套商业用地。

具体来看,新“地王”徐汇滨江地块由28幅地块组合而成,是一宗总建筑面积近180万平方米的“巨无霸”地块,位于徐汇区内环内斜土街道106、107、108街坊,包含徐汇区黄浦江南延伸段WS3单元xh130C、xh130D、xh130E、xh130F、xh130G街坊内xh130C-02等,土地用途为商办、餐饮旅馆业、文体、商品住宅、社会租赁住宅、广场用地。

从地理位置来看,这无疑是一宗难得的优质地块。然而,在竞价环节中,徐汇滨江地块的争夺并不激烈,网络竞价环节仅两名竞拍人,有效出价仅一次。现场竞价环节中,当主持人询问两位竞拍人是否愿意继续出价时,双方亦在第一时间做出放弃的选择。

在业内看来,项目的复杂性和严苛的出让条件限制了地块高溢价的可能性。从土地属性的多元化可以看出,徐汇滨江地块将被建成拥有多种业态的超大型城市综合体,而这一点在地块的出让文档中已经有所提及。

出让文档显示,徐汇滨江地块的主体为甲级写字楼,配套中不仅覆盖商业、高端酒店、租赁住房、会展文旅等,还涉及文化体育设施。其中,地块范围内配建社会租赁住房建筑面积应占规划商品住宅的15%与规划社会租赁住宅面积之和,合计不大于156464平方米。

且地块受让人须持有地块内地上、地下100%商业、60%办公、100%文化体育以及所有的租赁住宅。如此一来,整个地块中可供出售的住宅部分占比不足2.5%。

卢文曦分析,徐汇滨江地块之所以采取大面积整体出让,意在让开发商承担更多功能性事务。“徐汇滨江地带正在建设新型智能城区,但开发节奏、速度和低于预期。目前徐汇滨江热闹的地方主要集中在西岸美术馆和绿地缤纷城一带,开发项目和项目之间有些距离,整体显得比较零散。通过整体出让,可以提升区域整体协调性。”

体量庞大、业态复杂、可售部分占比小,这些因素无疑给开发商制造了不小的难题。卢文曦认为,介于该项目体量巨大,开发存在一定难度,后续香港置地或在一些小项目开发上继续寻求和其他企业合作。

香港置地爆买

港商似乎对上海的商业地块情有独钟,就徐汇区而言,内环内地段拍出“地王”已不是第一次。

2013年9月,上海推出一宗位于徐家汇CBD的商业地块,该地块受到港商新鸿基和恒基、九龙仓联合体的激烈争夺,最终新鸿基耗资217.7亿元成功夺标,刷新了2013年上海公开土地市场成交总价记录。而217.7亿元的价格相当于当时新鸿基市值的十分之一,这也足以看出新鸿基对该地块的重视程度。

而后数年里,港商在大陆低调了许多,尤其是在李嘉诚“卖卖卖”的行动衬托之下,市场中一度存在着“港商撤离大陆”的传言。但事实证明,但凡有好的地块,港商都不会轻易错过,香港置地在大陆投资商业地产的脚步虽然缓慢,却从未停止。

公开资料显示,香港置地在90年代就已进入中国大陆市场,基于在香港的运营经验,其以打造CBD和新城市地标性优质物业为主。但香港置地正式进入上海是在2015年,彼时,香港置地与旭辉达成合作协议,以入股50%的形式参与旭辉名下陆家嘴地块的开发,后将该项目命名为“LMC置汇旭辉广场”。

由于旭辉在商业领域欠缺开发和管理经验,香港置地入股后,在LMC置汇旭辉广场项目上有着极大的主导权此后。香港置地十分重视在上海的第一个项目,2017年还联手旭辉,砸下6190万元拿下该项目周边一宗菜市场地块,将其打造成为LMC置汇旭辉广场升级配套的“最美菜场”,赚足了上海市民的眼球。

上海之外,香港置地还重仓布局武汉、重庆、南京等地的商业地产,并积极抱团扩张,与招商蛇口、龙湖等房企达成合作。2017年投资密集的时候,香港置地开发打造的项目投资规模几乎都在百亿以上,半年内投资中国内地市场的资金就超过300亿元。

中国内地的投资正在逐步成为香港置地业绩中的重要利润来源。其2019年半年报显示,截至2019年6月底,香港置地的股东应占基本溢利为4.66亿美元,较上一年上升2个百分点。半年报中提到,2019年下半年其将维持稳健上升的盈利表现,其中发展物业的溢利将主要因中国内地落成项目增加而上升。

或因在中国内地尝到了甜头,香港置地此次不惜斥巨资加码上海。有业内人士对该地块后续投资金额做出推算,认为该地块对拿地房企的资金实力提出极高要求,预计该地块后续投入资金将超过700亿,这也是迄今为止,香港置地在中国大陆投资规模最大的项目。

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