楼市,两大变局来了

2019年01月11日 21:09 华尔街见闻

2019年新年伊始,楼市就发生了一系列重要变化。如果你善于见微知着,就能强烈地感受到这一点。

我说的不是“松绑”。自2018年四季度以来,由于楼市逐步转冷,很多城市开始调整限售、限价的政策,甚至全面降低了人才引进的门槛,并下调了房贷利率的“上浮幅度”。

这些举措固然重要,但都只能对楼市产生短期影响。

我说的是将带来“长期趋势性变化”的举措。有两个新闻,向我们展示了巨变对 “冰山一角”:第一,济南吞并莱芜,打破了山东省多年来城市之间“超均衡”的发展状态。

第二,国家集中批准了多个城市的地铁新线建设,其中包括很多城际间的地铁线路,甚至是省际间的线路。

先看第一个消息。

这绝对不仅仅是山东一个省的事情。在去年的中央巡视工作中,对山东、辽宁、江苏、黑龙江多个省份都提出了一个共同的意见——没有充分发挥中心城市的带动作用,省会等中心城市的“首位度”不够。

这意味,通过发展中心城市带动一个省、一个地区的城镇化,是中央既定的战略。国家先后将9个城市定位为“国家中心城市”,就是服务于这个战略的。

而对于山东、辽宁、江苏、黑龙江等省份来说,其中心城市济南、青岛、沈阳、大连、南京、哈尔滨都不够“强”,带动作用也就比较弱。

怎么办?当然只能是做大做强中心城市。面积不够的,比如济南,就增加面积;面积够大但经济不强的,比如哈尔滨,就提高产业集中度、推动产业升级。

济南吞并莱芜,让济南的总面积增加了四分之一,成为面积超过1万平方公里的大城。目前在中国经济、人口大省里,省会面积比较小的还有郑州、南京、广州,都没有超过1万平方公里,未来这些城市或许有可能扩大面积。

至于一线城市里的深圳,面积就更加迷你,不到2000平方公里;上海的面积6340平方公里,也不够大。北京虽然号称1.64万平方公里,但山地很多,在目前主要发展方向——东部,其实空间也不够用了。

我的建议是:郑州、南京需要扩大面积,北上广深也都可以适当扩大面积。这样,可以更好地发挥中心城市的带动作用。

比如廊坊的北三县可以划给北京,嘉兴可以整体划给上海,佛冈、新丰、龙门三县可以划给广州,惠州除龙门之外可以划给深圳。

这仅仅是我个人的建议。但有一点非常确定,每个省都会出现一个重点发展的中心城市,一般来说是省会。在省会做大做强过程中,会不断从周边吸引资源,最终会出现人口超过2000万的新的超级城市,比如成都、武汉、郑州、南京、杭州、长沙等,都有这种潜质。

这是什么趋势?就是我常说的城镇化过程中的“大城市化”,这其实也是一个世界性的趋势。

再看第二个新闻,国家最近集中批复了投资超过万亿的基建项目,其中轨道交通占了大半。在很多地方,都出现了跨城市、跨省份的地铁快线,比如北京穿过廊坊、保定到雄安新区的线路,连接北京和廊坊北三县之间的线路,连接上海、南京、厦门、广州、深圳和周边城市之间的线路。

上图转自“21世纪经济报道”,表格里关于深圳到惠州的线路表述错误,应该是14号线和16号线,以及远景的33号线。

由于线路很多,这里不一一复述。有一点是肯定的:城际铁路、城际地铁快线的网络化,将让中国的城镇化在“大城市化”的同时,加速“城市群化”。

这很容易理解。比如北京生活了接近3000万人,很多人在北京买不起房子,有了跨城市、跨省份的地铁快线,这些人就可以住到廊坊、保定;同样,住在昆山、嘉兴在上海上班,住在惠州东莞在深圳上班,住在佛山清远在广州上班,住在安徽的滁州或者镇江在南京上班,这都将不是问题。

城际地铁快线将催生一系列新变化:围绕着中心城市,居住的人口将越来越多。如果说北京上海目前都是3000万人口级别,未来大北京、大上海可能是6000万人口级别。至于珠三角,随着跨珠江口交通网络的建设,可能出现香港、澳门、深圳、广州、东莞、珠海、中山、佛山等城市的“超级同城化”,这个区域生活的人口,或许会超过1.2亿。

增量人口不断涌入“内核城市群”,最后产生强烈的马太效应:人越多,对基础设施、公共资源的需求越大,资源产生就越多,最后城市群就更有吸引力。在这些人口密度大的区域,新的业态会不断诞生,城市生活将更加丰富多彩,对年轻人的吸引力将更强。

反过来,远离中心城市的三四五线城市,最终只能不断被抽血,人口资金不断被吸引走。在这些城市里,住房空置率会越来越高。

这就是2019年伊始,楼市出现的两大变局:中心城市在政策支持下,将越来越强大;中心城市的有效半径,被城际、省级“地铁快线”不断拓展,真正意义上的“城市群时代”到来了!

事实上,这种事情正在很多发达国家出现。比如在日本,全国人口在减少,但东京在不断增长,很多小城镇迅速消亡。在美国,人口加速流向东西海岸,中部的铁锈地带,人口每年以1%的速度流失。这就是所谓的“后城市化时代”的特征。

在韩国、英国、墨西哥、西班牙等中等国家,甚至出现了“一国一城”的现象,一个国家只能维持一个超级城市的运转,这个超级城市(一般是首都)将成为政治、经济、科技、教育、金融等中心,通吃一切。

中国有14亿人口,不会走上“一国一城”的道路。但在绝大多数省份,将出现“一省一城”。你未来该投资哪里的房子?答案已经非常清楚了!

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