单价过30万!广深两地惊爆天价学区房

2021年01月22日 18:06 ZAKER 房产

近日,深圳国城花园的成交价再创新高,44 平方米房源成交价格达到了 1420 万元,折合每平方米 32.27

万元。连一向比较冷静的广州,也爆出了 " 天价 " 学区房,2020 年 12 月,广州卖出了一套 6 平方左右,单价 11

万的学区房。

一栋超过 20 年的老房子,能够卖出 30

多万一平的天价,无非就是因为该小区自带深圳实验小学和实验中学两个优质学位。这样看来,广州顶级学区房 10 万 /

平的均价还是很便宜的。

来源:鹿公子指数研究院

网上很多人戏称,养大一个孩子,就消灭一个百万富翁。但从学区房的价格来看,在一线城市,一百万很可能只能买到几个平米。

对很多家长来说,学区房买还是不买,已经成为一个令人颇为纠结的问题。

广州与深圳的不同策略

近年来,全国各地的学区房价格一再刷出新高,这不禁让人疑问,学区房真的没有天花板吗?

比如国城花园作为深圳的顶级学区房,多年来在市场上一直备受追捧,其价格从 2010 年的 2.8 万 /㎡,涨到 2019 年的

14 万 /㎡,而现在,竟然卖出了 30 多万 /㎡的价格。作为对比,目前上海学区房最贵超过 20 万元 /

平方米,北京最贵学区房达到 25 万元 / 平方米左右。深圳的学区房价格鹤立鸡群,不讲武德,让人不得不服。

稍微能给人一点安慰的,可能就是与深圳相比,同属大湾区核心城市的广州,学区房价格就要平民的多。

来自中介的统计数据发现,近两年来,家长追捧的学校周边的学区房,已经不再集中于传统教育强区越秀和天河。从成交量来看,传统学区房路段的交投热度和成交量也在下降。

图说:天河区华阳小学

2018 年,越秀区二手房成交量下降 35.6%,天河区二手房成交量下降 34.7%;2019 年,越秀区二手房成交量下降

31.2%,天河区二手房成交量下降 19.4%。

尽管据中介介绍,广州的学区房很少有降价的,但价格已经不像深圳一样,为了关内顶级名校学位,动辄就得付出千万以上,而且很多房子都是为了学位而学位。

图说:深圳挂牌单价 25 万 / 平的学区房

图说:深圳高达 10 万 +/ 平的学区房

通过观察广州和深圳在对待学区房上的不同策略,也可以一窥这两个城市发展战略的差异。

广州:因势利导

学区房之所以受到追捧,原因在于重点学校突出的教育效益,对家长产生了强大的吸引力。

早在 1993 年,我国在小学阶段就已经基本实现了就近入学。但没想到的是,原本是为了教育公平的 " 就近入学

",最后却成了最不公平的方式。

自从 " 就近入学 "

政策颁布以来,不少家庭为了替子女选择理想的学校,纷纷涌到重点学校、名校所在社区购置房产。这使得无论国家对房地产的政策如何变,无论房价如何起伏不定,学区房都不受任何影响,依旧是稳涨不跌。

图说:售价 35 万的学区房

面对无法阻止的家长们,广州市政府想出的办法是扩大名校数量,通过教育集团化的方式,把市属优质教育资源输送到外围城区,让家长们能在家门口就看见名校。

俗话说,大禹治水,堵不如疏,只要大家都能读上名校,自然就不会去争抢学区房。

2017 年 12 月,广州市教育局成立了以广雅中学、执信中学、市二中和市教研院为核心的 4 个市属教育集团。2018 年 5

月,成立了以市六中、铁一中和广大附中为核心校的第二批市属教育集团。

截至 2020 年年底,广州市已经成立了基础教育阶段教育集团 84 个,各区成立区属教育集团共 74 个,分别为:增城区 14

个,花都区 12 个,黄埔区 10 个,从化区 8 个,荔湾区 7 个,白云区 6 个,海珠、天河区各 5 个,越秀区 3

个,番禺、南沙区各 2 个。涵盖了中小学幼儿园各学段。

每个外围城区都有多所省、市属学校以直接建校、委托管理、合作帮扶等多种形式的集团成员校,把名校资源直接输入到居民小区附近。

广雅中学花都校区就在 2020 年 9 月正式开学,这些学校的落地,都促进了附近楼盘的销售。2021

年,广州还将新建一批中小学校,广氮片区的十二年制清华附中,还有执信中学增城实验学校,都预计将在 2021 年开学。

图说:执信中学增城实验学校建设图

与深圳的名校大多集中在关内不同,近年来广州的名校纷纷将分校开到番禺、花都、增城等区域,使得诸多家长不用再将目光集中在天河、越秀等地。番禺石基板块的亚运城价格才两万多,但是却有广铁一中的学位加持。

小编去实地踩盘时发现,近几年广州的新盘开张,大都会宣传自己拥有公立学校的配套。这背后的原因,就是大量中小学名校走出中心区向外围区域拓展,增加了优质学位的供应,使得广州的家长们可以在家门口就见到名校,大大地缓解了家长们对于孩子成绩的担忧。

对于那些还没有买房的人来说,学区房的价格越高,他们将来要购买时所付出的资金就要越多,但学位又是买房时不得不考虑的因素。广州通过将名校资源外拓,拉动了大量的人气,对新区建设乃至板块的建设都起到了巨大的作用。

深圳:全面调控

与广州相比,深圳并没有特别对学区房的房价加以控制,而是针对全市的楼市过热现象进行全面调控。

面对高涨的房价,深圳的做法是通过各种措施,对买房者加强控制,禁止炒房客炒热市场,但这种做法无法改变学区房备受追捧的现象。

发表在北京大学学报上的一篇研究指出,通过对深圳学区房进行研究发现,深圳的重点中学对住房价格的影响最大 , 在其他条件同等情况下

, 若为省级中学 , 其周边小区二手房房价将会上涨 63.9%。

进一步考察各方面的因素后还发现,升学率每增加 1%, 中学周边的小区二手房房价将会上涨 4.9%; 本硕以上教师人数每增加 1

人 , 中学周边的小区二手房房价将会上涨 0.5%; 与之相反 , 生师比增加 1, 房价将会下降

14.1%。重大商业服务中心的距离每增加 1km, 房价下降 13.9%; 地铁站距离增加 1 km, 中学周边的房价将会下降

28.7%。

买房者都不是傻瓜,现在网上信息越来越透明,而学区房的涨价幅度远远快于没有学区配套的房子。即使家里没有孩子,大家也会优先考虑拥有优质学位的房子。

如果只是靠围追堵截炒房资金,很难彻底改变学区房过热的现状。深圳也不是没建学校。2020 年,深圳市改扩建公办中小学 32

所,新增公办中小学位 4.6 万个以上。但长期以来,在广大深圳家长心中,谈及关外好一点的中学,几乎也只有宝安中学。

出于对小孩学习成绩的担忧,仍然会使得家长蜂拥向关内的四大名校,这也是为什么国城花园能够卖出 30 多万每平的原因。

结论

按照社科院的计算,在目前 1.6 的生育率下,预计到 2027 年中国总人口就会进入负增长阶段。

即使开放了二胎政策,但是很多年轻人却不想生,也不敢生。如今年轻人大都涌向一线城市,但是在一线城市买房置业,并不是一般人所能做到的。

特别是学区房的价格如此离谱,不知又会劝退多少人。

面对疯涨的学区房,广州还是深圳,你更支持哪一边的政策呢?是在家门口就读上名校好,还是去争抢三十万一平的房子比较好。

选择前者,可能会比较容易解决上车的问题,但选择深圳三十万一平的房子,未来几年升值的空间会很大。毕竟,当初国城花园从 2

万每平涨到 30 多万每平也就花了不到十年的时间。

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