在美国买房以后,我每年养房的隐藏费用上万刀

2019年06月13日 02:02 爱做功课的Rain

第一次在美国买房子的小伙伴很可能会犯这个错误,在考虑自己买不买得起房子的时候只看了“房价”,然而当真正成为屋主之后,才发觉在美国买房除了房贷首付和月供以外,还有很多杂七杂八的不可避免的费用,加起来的总数可能会吓你一跳。

据知名房地产网站Zillow和Thumbtack的最新数据分析结果显示,美国屋主除了要还房贷以外,每年还要额外支付平均约$9400的房屋相关费用,包括地产税、保险、水电费以及日常维护等等。相当于在月供以外,每月支出要超出$780。

下面是某Rain做的一份关于美国买房费用的功课,升级做屋主都需要准备交什么费用?要交多少钱?事先了解这些买房注意事项,可以让自己不会事后后悔。

在美国买房都有哪些费用?

由于大多数在美国的小伙伴们是以向银行贷款的方式购买房子,所以下面的情况主要是以房贷买房为例。

定金 Earnest Money Deposit

(图片转自Viva Escrow,版权属于原作者)

这是俗称的“诚意金”,当看中了房子以后,买家向卖家下offer时会承诺先交出一部分定金表示诚意,而卖家接受offer、大家开始讨价还价的时候,这笔款项就要马上存入escrow账户由第三方托管。诚意金根据地区不同约定俗成的额度也会不同,美国大多数城市通常是按房价的1%~2%算,但在一些房市供不应求的地区也有可能高达10%。

如果一切顺利,这笔钱最后会作为买家买房子的前期费用回到买家手里;而如果交易最终取消,则会按合同条款来分配,买家不一定能收回款项。

所以作为买家,offer里一定要写清楚“contingencies(意外事件)”条款,比如如果验屋不满意、房贷批不下来、现住的房子卖不出去等等情况下都可以全数拿回诚意金,尽量保证自己的利益。(虽然说买房前通常都会先向银行要pre-approval letter,但要知道,预审批准了不等于最终贷款一定能批下来。)

房屋检查费 Home Inspections

(图片转自Credit,版权属于原作者)

当买卖双方讲好价钱,在最终决定买之前,买家应该要找专业人士来做一次彻底的房屋检验,检查房子有没有什么隐患。有些卖家可能会事先准备好一份房屋检验报告,但这个当然是买家自己出钱找人检验一次更加可靠啦,很多时候贷款的银行也会要求买家出钱验屋。

过户费 Closing Costs

(图片转自Mortgage Trainers,版权属于原作者)

当你验好房子、双方讲好价钱、你终于决定要买下这个房子、贷款也成功审批下来的时候,银行就会给你一张关于包括律师费、托管费、登记费、产权保险费、转让费、房屋估价费、贷款手续费、预交的地产税和房屋保险...等等一系列统称为“Closing Costs”的过户结算费用。

根据Zillow介绍,Closing Costs过户费通常是房价的2%~5%左右。也就是说,如果你要买的房子价格是$20万,那还得在首付以外额外准备$4000~$10000的资金。

过户费一般由买家支付,但也可以跟卖家商量让卖家负责,比如买家可以让卖家在谈好的房价基础上加上手续费的价格、然后由卖家先付这笔钱;又或者直接让银行将这笔手续费算入贷款里,虽然前期不用拿出更多现金,但将来需要为这笔钱付利息。另外有些银行也会推出“No Closing Cost Motgage”,但利息通常会比普通的房贷高一些,其实也就相当于将这笔费用摊分到将来了。

房贷首付 Down Payment

(图片转自Money Under 30,版权属于原作者)

Down payment 就是“首付”。首付给得多,需要借贷的款额就少,日后供房的压力就少;首付给得少,日后每个月月供就高,这是很简单的道理大家都懂。但是对于美国房贷来说,这并不是一个简单的加减计算。

银行贷款很看重Loan-To-Value Ratio( 简称LTV Ratio,贷款价值比),通常在美国买房首付20%是一个临界点。如果首付不足20%(LTV比高于80%),贷款的利息也会高一些,即使只增加0.25%,对于房贷这种动则十几、几十万的贷款来说,就是一笔不少的利息了。

首付给得少也可能会增加closing costs,因为其中的Loan Origination Fee(贷款手续费)通常是跟贷款额成正比的。

首付不足20%,买家通常还要被强制购买Private Mortgage Insurance(简称PMI,房贷保险)直到LTV比低于80%为止。

房贷保险 Private Mortgage Insurance

(图片转自CCAR,版权属于原作者)

之前提到,如果首付不足20%就会被强制购买PMI 房贷保险,这种保险的唯一受益人只有银行,万一欠债的人有什么原因还不上款,银行会有保障。千万不要以为买了PMI,万一有什么意外,保险公司就会帮你还清所有房贷,所以你的家人也能有个房子做保障blah blah... 并不是的!你想的那种保险叫“Mortgage Protection Insurance”,跟PMI不是一回事。

美国房贷保险每年费用通常约为房贷总额的0.5%~1%左右,也就是说,如果要交PMI的话,贷款每10万一年就要多支出$500~$1000。

还有就是,虽说当equity高于20%以后就可以不再交纳房贷保险,但通常PMI的自动取消是设在按原定还款日期equity高于22%之后。如果你想多在前期还些钱早些取消房贷保险的话,需要书面向银行申请,可能还要做重新估价等等手续,比较麻烦。所以一般人都会尽量缴足20%首付完全避免PMI。

另外FHA loan的房贷保险不按这个规则取消,想要取消PMI可能需要refinance(贷款重组)。

地产税 Property Taxes

(图片转自TaxFoundation,版权属于原作者)

地产税是地方政府的重要收入来源,也是屋主们不可避免的一项大开支。欠谁钱都不能欠政府的哦,曾经就有新闻报道有人欠了地产税,结果房子被政府没收拍卖还债了。

虽然说不同地区的地产税有高低区别,差别还挺大的。但全美平均地税为房价的1.19%,买了20万的房子,每年就还得准备额外上缴$2380的税,更不要提住在新泽西州这种全美地产税最高的地区的小伙伴们了。买房时记得查查往年地产税多少,自己有个心理准备。

地产税通常可以作为itemized deduction抵免个人收入税,报税的时候或许能对减税有点帮助。

业主协会费 HOA Fees

(图片转自Collins & Company Inc.,版权属于原作者)

HOA是Homeowner's Association(业主协会)的简称,美国的HOA类似于小区物业管理,负责制定和执行其辖区范围内的一些运行规则。购买了属于HOA区域内的房产的业主就会自动成为会员,并且会被强制缴纳业主协会费用(HOA Fees),用于公共范围的环境设施维护等。

HOA业主协会费用通常每月$200-$400不等,这也是很多人在买房时需要考虑的重要因素,不少人会选择避开HOA区域的房子。如果看中的房子属于HOA管理范围,最好事先了解清楚HOA制定的小区规则有哪些,管理费多少,日后管理费会不会增加,怎样增加等等。

房屋保险 Homeowners Insurance

(图片转自Evergreen Homes,版权属于原作者)

房屋保险虽不像汽车保险那样必须要购买,但如果屋主背负房贷的话,银行通常也会强制要求屋主购买房屋保险。因为如果有什么意外导致房屋损毁需要修复甚至重建、家里遭贼、又或者屋主被卷入官司纠纷要赔钱时,房屋保险就会负责赔付,保障屋主的利益,也间接保障屋主有能力继续还款。

但要注意的是,基础的房屋保险通常不保因为洪水、地震等自然灾害造成的损失,洪水险和地震险等一般都需要另外购买。所以如果房子位于一些自然灾害风险大的地区的话,一定要仔细看清房屋保险的条款,问明什么情况下保险会赔付而什么情况下不赔付。

如果房子位于洪水高危地段,贷款的银行通常也会强制屋主额外购买洪水保险(Flood Insurance),美国洪水保险平均费用约$700/年。很多人买房的时候也会注意上FEMA Flood Map Service Center查清楚,确保自己家不在高危地段。

房屋保修 Home Warranty

(图片转自Onewarranty,版权属于原作者)

除了意外导致的房屋损坏外,家里各种电器、水管什么的总会有老化损耗的问题。租住公寓的时候,家里出问题通常打个电话找房东解决就行了;然而做屋主的时候,所有的问题都要自己来处理。

Home Warranty(房屋保修)保的就是这类不属于意外的损坏问题,通常家里的水电系统、暖通空调、甚至大件家电出了问题不工作了都会负责报销,屋主每次叫人来维修只需要付一个固定的call service fee就行了(比自付专业维修人员按时计费要便宜)。这对于很多新手屋主小白来说,是个不错的保障。

房屋保修费用约为$350-$600/年(call service fee通常在$50-$100/次),很多时候卖家为了吸引买家买房子也会主动支付头一年的房屋保修费用。

房屋保修也是有指定范围的,所以要看清楚合约细节,了解到底哪些问题能报销哪些不能。另外这种保修其实是承包给指定的第三方服务,有时候如果承包人的技术不过关,过段时间就得重修一次重新给钱也很烦。

为什么美国人DIY动手能力那么强?因为请人维修太贵了啊!

房贷月供 Mortgage Payments

(图片转自LessDebt,版权属于原作者)

贷了房贷当然就得定期供款还债,现在的贷款基本上不会限制提早还清款项,如果每个月在固定的月供以外,再额外多交一点钱,这笔钱就会直接扣在本金上,不但可以帮你提早还清房贷,还能省下不少利息。

假设贷款为10万,30年固定利率4.5%,原本每个月月供是$507,但只要每个月多还$50(每月还$557),就能缩短5年还款时间,省下总共$15,872的利息!所以真的不要小看每个月多加的一点点钱哦。

买了房子的小伙伴们赶紧用Mortgage Payoff Calculator算算数,看看每月加点点钱能给自己省下多少时间和利息。噢,房贷利息也是可以抵扣个人收入税的(itemized deduction)。

当然,还没买房子的小伙伴们在估算房贷月供的时候,最好利用能加上地产税、房屋保险、HOA管理费的Advance Mortgage Calculator,能更加直观的估算自己日后每月的固定支出大头。

水电费 Utilitie Bills

(图片转自istockphoto,版权属于原作者)

租公寓的小伙伴们可能也已习惯每月按时交电费网费,升级做屋主之后,这笔开销通常会更高,水、电、天然气、垃圾回收、网络、电话、电视等等的费用每一样都要自己跟进(某些公寓可能会免水费垃圾费等)。所以买房的时候,建议也问问前屋主每月的水电杂费开销,或者借助UtilityScore查询参考一下。

装修翻新 Renovation/Remodeling

(图片转自financebuddha,版权属于原作者)

很多时候虽然我们看中一个房子,但可能也会很想将它按自己的习惯再改动一下,或者再翻新一下,这些都需要钱。

另外,买房子的时候最好也跟原屋主商量好,有没有什么电器或者家具是你希望对方留下来的,写进合同里。否则你看房子的时候以为那些都有,结果搬进去才发觉人家全给带走了... 毕竟无论是冰箱这样的大件家电、还是窗帘这样的装饰,都是开销(当然,本来就准备全部新买的可以省略)。

日常维护 Maintenance

(图片转自rescuelawncare,版权属于原作者)

平常的家居清洁、打理庭院、洗地毯、清理去水槽、外墙和屋顶、暖通空调维护、喷淋系统防寒处理等等,也都是一笔省不了的费用。这些维护工作一般都可以请专业人士来负责,又或者DIY自己做,自己动手虽然省下了人工,但也仍然需要花钱购买各种工具。

其他 Others

另外买房时还会考虑到的通常还有比如交通便利(汽油费),地区消费水平(日常买咖啡买菜出去吃饭等),学校(公校够不够好,报私校的额外费用)等等。

写在最后

都说在美国买房容易养房难,相信小伙伴们看完某Rain的功课之后都有同感了吧?不知道大家对于买房租房又有什么看法呢?欢迎大家继续在评论里探讨交流。

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