租房法规或迎重大变革,房东/租客如何应对?

2019年04月15日 20:08 英国房产与投资周报

据英媒消息,英国政府计划对出租房法律进行修改,新的方案将禁止房东在没有任何合理理由的情况下,只给租客短期通知就要求租客搬家。

政府表示,此举是为了保护租客免受“不道德”房东的侵害,并提供长期的安全感。支持租客权益的活动人士认为,这是保护租客权益的一项突破性的改革。

根据目前的法律,Section 21 notices规定在固定租期结束后,房东最短只要提前8个星期通知租客,就可以没有任何理由地要求租客腾空房产。

如果新方案执行,房东则需要通过法庭并提供“合理理由”才能将要求租客从房产中离开。许多房东警告称,这项改革将对租赁市场构成严重威胁,从而导致更少的出租房进入市场。进一步加重租客的房租负担。

梅首相表示:“每个通过私人租赁市场租房的家庭都有权在自己的家中感受到安全,在社区中安顿下来,同时有信心地为未来做好准备。”

“但是数百万表现良好的租客仍受到房东的驱逐,通常没什么道理。”

住房大臣James Brokenshire表示,有证据显示“无过错驱逐”是导致许多人无家可归的主要原因之一。

“无过失驱逐“导致无家可归人数增多

投诉的变相惩罚?

新的变化将为租房生活的家庭提供更多“稳定性”,这意味着人们可以不再担心会因为“无过错驱逐”而不敢提出投诉。

曾经在伦敦租房的24岁的Alicia Powell和她的男友认为,她们之所以被房东驱逐是因为自己曾经向地方政府投诉过房子的屋顶有漏水问题。投诉后没多久,他们就接到Section 21 notice。

Citizens Advice对2001名私人租客的调查发现,曾经提出过正式投诉的租客,未来6个月中被房东驱逐的可能性为46%。

此前,还有消息显示在2019年,租约方面也迎来一些变化。政府将最终决定是否采用最低3年的租约协议。政府部分指出,更长的租约将为家庭租客带来更多保障。

房东没信心?

英国国家房东协会(NLA)表示,他们的会员可以使用“Section 8”来驱逐违反租赁协议的租客,比如拖欠房租。

但如果租客拒绝搬家,可能需要房东花费时间和金钱通过法庭来解决问题。

NLA的首席执行官Richard Lambert表示,许多房东都是被迫使用Section 21的,因为他们对法庭可以通过Section 8快速准确地解决纠纷表示没有信心。而新的提案要求房东提供“确实、法律已明确说明的理由”才能结束租约。

租客vs房东的不同意见

针对新的提案,房东方面普遍表示了反对。Residential Landlords Association的政策总监David Smith表示:“虽然RLA意识到政府要求改革的压力,但错误的改变存在严重风险。”

“对于那些支持租客安全感言论的人,如果市场中没有房子可租,所谓的安全案将毫无意义。我们呼吁政府谨慎行事。”

而慈善组织Shelter首席执行官表示:“政府计划废除‘无过失驱逐’代表了1100万英国私人租客的胜利。”

租客:将告别中介费

另好消息是,今年6月以后,租客在找房子时无需再支付中介费了。但如果是租客方面提出的需求,比如钥匙丢了,迟交房租等,还是会涉及一部分费用的。

很多数据都统计过,这一举措将为租客省下一大笔开支。不过,政府禁止租赁中介向租客收费不代表这笔开支就凭空消失了。作为租赁公司,带客户看房、背景调查等环节依旧存在。

目前,租赁中介一方面向房东收取一定比例的月租金作为服务费(通常是每月租金的10%-15%),另一方面会向租客收取一次性租房中介费(包括拟定租赁协议,入住检查等)。

当今年6月新政执行后, 租赁公司的利益无疑会受到影响。那么最可能的情况就是,租赁公司将部分压力通过提高的租金转嫁给租客。

延伸阅读:英国租房当心什么? 哪家中介房源最多? 收费最贵?

房东+租客:客户资金保护

2019年4月起,所有房产中介必须在获得批准的客户资金保护计划或CMPS(Client Money Protection Scheme)进行注册。此举可以保护租客和房东双方的利益,证实他们的钱得到了妥善保障。

如果一家租赁公司或房产中介倒闭,CMPS可以保护房东租客的资金。这些资金可能涉及租赁押金、租金或物业维护资金等。

任何没有加入CMPS的中介将面临高达3万英镑的罚款。

年轻人应该租房还是买房

租房往往被认为比买房便宜。不用担心首付问题,不用和房产律师打交道,房子有问题了修缮费用也是房东操心的事情。

除此之外,英国房产网站Zoopla的调查显示,如果贷款按揭买房——也就是说有足够收入来源,并且攒够了首付的话,作为房主其实是比租客划算得多的。在英国75%的地区,每月还贷支出是小于租房支出的。

买房比租房便宜的前10个地方政府

房产网站Zoopla的调查数据展示了买房比租房便宜的英国地方政府,其中Durham郡的Hartlepool排在首位。

在Hartlepool,贷款月供平均比租房便宜47.5%,每个月不过£213。排在第二的是苏格兰的East Ayrshire,那里买房比租房便宜45.5%,相当于每月£233。

需要注意的是,数据都是基于两居室房产,85%贷款,1.89%利率情况下,来比较的月供和月租金。而且Zoopla并没有考虑存首付的情况,以及房主是否有足够的收入来拿到85%的贷款。

买房比租房划算的10个地方

Zoopla的Lawrence Hall表示,在一些地区,租客的租金都是比房东的贷款要高的。当然,对于无法存够首付和对房产灵活性要求较高的人群来讲,买房并不可行。

由于房价高昂,伦敦的一些地区成为了租房比买房最划算的地区,肯辛顿与切尔西买房与租房差价可达39.4%。

伦敦之外,赫特福德郡通勤带上的城市St Albans是租房最划算的地区,这也是受该地区的高房价驱动。在St Albans,租房平均比买房便宜22.4%,相当于每月£270。

白金汉郡的South Bucks排名第二,差价达16.4%;其次是East Midlands的Derbyshire Dales。

租房比买房划算的10个地区

伦敦超过63.6%的地区都是租房比买房划算。肯辛顿&切尔西是最适合租而不适合买的地区,每月差价达39.7%,相当于£1,133。这一数字远超排名第二威斯敏斯特的29.8%和伦敦金融城的28.2%。

伦敦Barking & Dagenham区的买家最具成本效益,买房比租房平均便宜14.7%。

其次是Newham和Enfield,分别为9.3%和7.4%。

伦敦租房比买房划算的10个行政区

更大的区域层面来讲,英格兰东北部买房比租房便宜32%,相当于每月£157。

苏格兰排在第二,差价29.9%;第三是差价27.5%的英格兰西北部。

相比之下,伦敦是英国最“安逸”的地方了,租房仅比买房便宜3.4%,远超英格兰东南部的0.9%。

英国各地区买房和租房的差异

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