英国投资房产是放个人名下还是公司名下?

2017-08-15 17:49 2017-08-15 | 作者:taxbusters | 浏览716 |

英国房产1直深受中国投资者的关注。如果做1次统计,从2016年至今,与英国房产市场相关新闻中出现、重复频率最高的关键词1定是“脱欧”。从脱欧前的各种具有争论性的预测,到脱欧后消极与更消极的展望,市场在调整,投资者也在适应。1年过去了,据普华永道的最新的分析预测,今年英国的平均房价年增幅将放缓至3.7%,相比之下,原来的预期增幅只有1%。实际表现好于业界预测。加之,英镑对人民币还处在低位,投资者对英国房产兴趣不减。对于投资房产,许多投资者还是1头雾水,尤其涉及到相关税务。其实除了税务,还有许多被投资者所忽略的细节。


首先,给大家介绍1下SPV。什么是SPV(Special Purpose Vehicle)呢?这种类型的公司成立的目的是购买物业出租。 SPV 可以以公司的形式成立,要满足公司属于SPV性质,需要在登记公司的时候,选择公司的经营范围是买卖房产或租赁房产,SIC code 通常是68100,68201, 68209或68320.


为什么不使用用已经运营的公司去投资房产?最重要的是已运营的公司所存在的商业风险,比如说在公司有债务的情况下需要变卖公司的物业还款给公司债权人。


成立SPV公司可以更好地保护资产,作为物业投资用的首期付款押金后期可以以董事还款形式取出而不产生税金,公司名下的借款产生的利息仍然可以财务费用抵扣,增加家庭成员作为股东的话,可以用上个体每年免税的分红额度(17/18年是£5000),公司的净利润可以保留在公司账上再投资而不会有额外的个人所得税产生,还有1个好处就是不需要完成房产销售的交易,可以通过股权转让把所有权转给家人,这种方法简单,快捷且低成本。


现在,我们来更具体介绍1下投资者应该了解的与房产投资相关的税务,特别是房产在个人名下与SPV名下的税务差异:印花税,个人所得税,公司税,资本利得税,公司名下住宅房的年度住宅税,遗产税。


  1. 印花税 (SDLT)


印花税税率参照以下表格:


交易价值 (£)   印花税税率
0-125,000 0%*
125,001-250,000 2%*
250,001-925,000 5%*
925,001-1,500,000  10%*
Over 1,500,000  12%*


*从2016年4月1号起,对于第2套和之后的房产将会有1个额外的3%印花税。


例如,1套房子的成交价值是1,600,000英镑,那么125,000以内的部分是不需要缴纳印花税的,125,001-250,000的部分,缴纳2%的印花税,也就是2,500。250,001-925,000的部分,缴纳5%的印花税,等于33,750。925,001-1,500,000的部分,缴纳10%的印花税,也就是57,500。超过1,500,000的部分,缴纳12%的印花税,也就是12,000。所以,如果房屋的成交价值是1,600,000英镑,那么应缴印花税就是105,750英镑。


除了以上印花税,在购买SPV股权的时候,£1000以上要支付0.5%的印花税。投资者通常会建立全新的SPV公司,这样就没有因购买股权而产生的印花税。


2. 个人所得税(Income Tax)


物业在个人名下持有的话产生个人租金收入,需要交纳个人所得税,个人所得税率参照以下表格(17/18):


个人收入 (£)  个人所得税税率
0-11,500 0%
11,501-45,000 20%
45,001-150,000 40%
Over 150,000 45%


3. 公司税(Corporation Tax)


SPV的公司则需要支付公司利润所得税19%,在2020年,这1税率可能会降至17%。 SPV没有每年免税额度,而且投资者的收到的分红需要交纳分红税。


分红税率参照如下表格:


分红 (£) 分红税率
0-5,000 0%
5,001-33,500 7.5%
33,501-150,000 32.5%
Over 150,000 38.1%


4. 资本利得税(CGT)


个人持有房屋所有权的资本利得税税率是18% 或者28%,用哪个税率取决于个人的收入。年度(17/18)的资本利得税免税额是£11,300。


SPV持有的物业或股权增值的资本利得税是20%,公司享有税务局给予的指数减免(Indexation Allowance). 如果SPV达到运营的条件,可以申请企业家减免,那么资本利得税可用10%的税率。


5. 公司形式的年度住宅税(ATED)


个人持有房屋所有权,不需要缴纳公司形式的年度住宅税,但是SPV持有房产,并且其价值在£500,000以上,需要缴纳公司形式的年度住宅税。


公司形式的年度住宅税税率参照以下表格: 


房产价值 (£)  每年应缴税额 (£)
500,000 – 1,000,000 3,500
1,000,001 – 2,000,000 7,050
1,000,001 – 2,000,000 23,550
5,000,001 – 10,000,000 54,950
10,000,001 – 20,000,000  110,100
10,000,001 – 20,000,000  220,350


如果房屋出租给不关联的1方,SPV将获得年度住宅税税务减免。如果税务减免条件不适用,那么SPV出售房屋,则需要缴纳与公司形式的年度住宅税(ATED)相关的资本利得税。


6. 遗产税(IHT)


无论是个人还是SPV持有房屋所有权,都需要缴纳遗产税。 325,000英镑以下不需要缴纳遗产税,超出的部分缴纳40%的遗产税。运营公司可获商业房产税务减免,SPV1般情况下不可以算作是有运营公司。


如果您需要专业的房屋买卖税务建议,请联系我们。

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