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  • 秀才
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    2020-10-05 16:47 (1楼)
    2020-10-05 16:47
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    为了赶在印花税假期之前交房,不少客户买了近半年交的现房或期房,但现阶段受到疫情影响,贷方处理效率变低(平均邮件回复时间3个工作日,平均客户热线打通时间1-2小时),按揭产品和条件总在变动,出offer的时间均有拖长的迹象,如期交房好像成为了一件难事儿,今天小编整理了些近期成功交房的经验,给读者朋友们支支招儿。

    01

    随时关注交房时间,提前沟通
    买期房的投资人们要注意了,交房时间实际上是会根据施工进度有所变动,对于申请按揭贷款而言一个季度的差别可能就意味着不同的利率和贷款比例,建议您随时与开发商或是房产中介保持沟通,关注交房时间,往往海外投资人在交房的前5-6个月就可以开始准备按揭贷款申请,本地客户一般提前3-4个月,如果是现房,一但确定下来了心仪的房产就应该立即启动按揭贷款申请。

    因为疫情的原因,不少开发商和卖家实际上在有合理理由的情况下,经过买方律师申请,和按揭贷款顾问的配合,也是愿意考虑配合客户,延期交房。但是这个大前提,就是需要充分沟通,并且提供可信的证据,说明您的按揭贷款申请的过程,并且说明大致的时间线。



    02

    清楚认识自身状况,尽早准备材料选择贷方

    现阶段海外投资人的按揭贷款比例在50-75%,利率在1.69-5.99%, 选择区间看似宽泛,但实际上落实到每位顾客,适合的选择会比想象的有限,贷方们为了保持自身在按揭贷款市场的竞争力,都会有自己独特的selling point, 有的利率低,有的贷款比例高,但真正地进行按揭贷款申请还是要做取舍,如果您选择利率低的产品,可能拿到的贷款比例不到50%,选择贷款比例70%的产品利率也许上会升到3-4%。


    与此同时,交房时间紧也意味着规范流水的时间也会比较短,从现阶段可证明的收入着手,抓紧选定贷方开始操作,才能把握申请的先机。在我们接触的申请中,2个月的时间,某家贷方连升两次利率, 早做决断的客户A在递交申请的时候利率已经确定下来,2个月的时间,已经到了最终的offer阶段;还在徘徊比较的客户B,想做同样的贷方,却发现年利率增长了0.7%,当时的deal已经不在。作为whole of market的按揭贷款顾问,我们给到您的方案已经考虑了市面上我们能提供的最合适您的贷方和产品,早做决断对于申请进度而言至关重要。


    针对较高利率的产品,您也不妨多了解这项产品现阶段是否符合自己需求,以及退出机制是否合理。现阶段某些贷方提供的贷款产品利率看似较高,但部分利息转换成为本金,看起来贷款产品利率是5.99%,但实际上是4.99%+1%, 1%的利息可延后支付,并且申请手续比较简单,解决需要交房的燃眉之急,且产品结束的3个月内无提前还款罚金,对于不少客户而言是不错的选择。因此,客户在选择产品的时候,不妨多花时间了解不同的产品,从自身需求出发。


    03

    英国产品灵活度高,转按揭帮您忙

    Remortgage在翻译里的第一种意思,代表了重新选择贷方和产品。英国按揭贷款产品相较国内的产品有着较强的灵活性, 往往产品在固定期限(往往是两、三或是五年之后),可以进行产品转换或是转按揭,即使现阶段利率水平比较高,先贷下款,之后申请人职业发展,收入回升,可以再将利率降下来。


    第二种意思,也代表了从现金购买的房产中,按揭出来部分现金用于其他投资。现在着急交房且有短期现金准备的客户,可以先全款交房,同期顾问帮您进行Day1 Remortgage(第一天转按揭) / 或六个月之后进行转按揭,释放现金用于其他投资。



    04

    应急巧用过桥贷款,保住定金是王道

    如果交房时间实在特别紧急,架桥贷款(Bridging Loan)也会是另一个选择,顾名思义,这类贷款目的就是在短期之内为申请人搭建一座“资金桥梁”,部分客户在短时间内无法为买房筹措到一定额度的资金,那么申请这种类型的贷款,就能达成目的,过桥贷款平均2-3周即可实现放款。从功能上讲,架桥贷款有种“雪中送炭”的意味。很多买房者都通过采用这种类型的贷款,让不交房就要损失20% 定金的交易得以完成。


    但是,刚刚不是说了“短期”嘛,那聪明的读者朋友可能也猜到了,这就是利率很高的另一种说法,现阶段过桥的利率从0.65-1.5%每月不等,以0.65%为例,三个月的过桥贷款(同期您也进行正常按揭贷款的申请),的贷款成本约在贷款金额的3-4%(加上贷方的其他成本),还是远小于您可能损失的定金。



    高风险高利率的本质,让这种贷款变成了烫手山芋。很多人在需要钱的时候完全不计后果,考虑并不周全,结果最后还钱的时候才发现成本太高,所以对于绝大多数客户而言,最好的策略就是架桥贷款同时跟常规按揭贷款申请,三个月期限结束,转到常规贷款,



    所以,除非您是专业人士不要随意DIY这种贷款。一定要弄清楚自己的情况是否比较有把握申请到常规贷款来接棒。架桥贷款期限只有3-24个月,之后就必须用现金或是常规贷款来偿还了顺便提给大家,这种贷款和霸王高利贷(shark loan)是不一样的,也是受到金融行为监管局监管,在申请时也要合理说明自己的本金归还机制。在这个艰难的时期,欧泰与您同在,如果您的按揭贷款申请遇到问题,欢迎您联系我们,寻找现阶段最合适您的方案。
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