请问Self assessment form maintenance 抵税的问题

海外生活
#1

请教有经验的朋友关于Self Assessment form 中家私和maintenance抵税的问题。房子Buy to let 买来时候有点旧而且也基本上是空的，除了有个洗衣机和洗碗机以外。我们自己装了一下，数目大概如下

—花园围栏 1000
—暖气涡炉 换了大概2000
—房子其他的一些家私买进 大概是2000
—房子刷新 1300
—修水龙头，换灯闸和电安全证大概花了300多

请问朋友们，这些都有invoice的

问题1。我报税时能都填上到maintenance 上抵税吗？
一共加起来都开销了快7000磅，我总共一年才收租客8500磅左右。我能报7K，抵那么多开销的税吗？

问题2 房子其实每月还有500镑左右的房贷，看了报告说今年开始mortgage已经不能抵税了，那就是这完全不能填报了，对吗？

问题3 我应该还是选择这个self assessment 表格报税吧？
我去年第一次和老公共同应有的一个小flat，我们两个人各自填了这个SA表格，但今年因为加多了这个新的房子（买的时候，因为我的收入不高，所以就以我一个人全名拥有）
我的理解是我老公那表格上填拥有一个房子，但是Joint property
我还填独立填写自己的SA表，那我应该怎么说的，我是填我自己拥有两个property吗？但表格上也没有问你哪个是solo哪个是joint吗？但是我其实只拥有1个半。但收入全都到我帐上家用了。

谢谢有经验的朋友指教我一下了，谢谢

#2

问题1. 花园围栏(不知道)，家私2000只能报200，报10年，水龙头，电工的300可以报，房子刷新和锅炉暖气不能报，这算是装修费用，以后卖房子可以抵capital gain tax.
2.房贷利息从04.2020开始不能算expenses
3. 可以online填表格，04/19-04/20截止日期是31/01/21，如果纸质表格截止日期是31/10/20
个人见解，仅供参考
花园围栏的1000 我觉得可以报，因为它属于maintenance，比如围栏被风吹倒了，我需要维修，而不是upgrade，还有home insurance 也可以报

#3

谢谢您的帮助，是否能再麻烦你一下，就您的建议，我想再请问一下，
1 家私2000，只能报200，是我自己在填表expense时只填200吗？请问是在GOv 网上说明了家私要按百分之10折算吗？我也不太懂
2 这个报10年是指每十年才能报一次家私吗？我本来房子是空的，我改为furnished的出租，所以一次性买了
3 这个热水器涡炉是坏了，所以才换的，这不能算Maintenance吗？还是规定了只能算为home improvement了。那我是不是能理解为，以后家里比较大的修修补补都是不能算到Expense了？比如像换窗和换地毯之类的，这都要花上1000磅的。
十分感谢

#4

1.2.家私属于wear and tear，不算在expense里，按规定只能报10%，每年都可以报，可以连续报十年
3，窗户如果是single glazed换double glazed可以算在expense里，地毯就很难说了，反正都差不多，你算每年的wear and tear，以后就不能抵capital gain。锅炉我是有保险维修的，所以每个月的扣款都可以算expense，但是要是坏的换新 同等大小是可以抵税的，但好像十年内不可以再换抵。

#5

Wear and tear allowance isn’t available for Income Tax purposes from 6 April 2016. You may be able to claim Replacement Domestic Item relief instead.

#6

19/20（6APR19-5APR20) 原来就有，损坏维修，不升级
—花园围栏 1000 yes
—暖气涡炉 换了大概2000 yes
—房子其他的一些家私买进 大概是2000 yes
—房子刷新 1300 yes
—修水龙头，换灯闸和电安全证大概花了300多 yes

#7

19/20（6APR19-5APR20) 原来没有，维修升级
—花园围栏 1000 no
—暖气涡炉 换了大概2000 no
—房子其他的一些家私买进 大概是2000 no
—房子刷新 1300 no
—修水龙头，换灯闸和电安全证大概花了300多 no

#8

房贷利息 Allowable loan interest and other financial cost有2种，1. Non-residential property 2. residential property
如果你的房子是第2种出租，那么，19/20 TAX YEAR, you can claim 25% 的cost of 'getting a loan or finance to buy a residential property that you let and 25% of any interest on such a loan or alternative finance payments.
链接给你：一个是SA105 2020 的表， 一个是这个表的解释。希望能帮助。
https://www.gov.uk/government/publications/self-assessment-uk-property-sa105
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/874009/SA105_English_Form.pdf
https://assets.publishing.service.gov.uk/government/uploads/system/uploads/attachment_data/file/873515/SA105_English_Notes_2020.pdf

#9

谢谢您的解答，好的，重点是我原来有的更换就可以报 {:5_137:}

#10

花园围栏好像不能报，一年多前换过，查过相关法规。
哪些能报税务网站里找，或是问专业的会计师

#11

家具和锅炉好像也不行，因为都是一次的花费。基本一次性的都不算。要是扩建了，也能报，好多年就不用缴税了

#12

也不全是。原来有的如果属于Capital expenditure (spends to buy, maintain, or improve its fixed assets),还是不可以的。你具体参考 SA105 - UK PROPERTY NOTES
比方说关于你的REPAIR的费用在这里有详细解释：
Box 25 Property repairs and maintenance
Expenses you paid out to maintain your property,
for example:
• exterior and interior painting, damp treatment,
stone cleaning or roof repairs
• furniture repairs
• repairs to any kind of machinery supplied with
the property
花园围栏以前就有，你维修，It is revenue in nature so it is deductible against the rental income。

#13

好像好复杂，想问问如果一不小心报错了，都是自己弄的话，如果多抵税了，以后会不会很麻烦。看来保险起见是不确定的都不要抵税好了 {:5_134:}