购买过New Build的大神们指点下，你们都什么时候才把钱打给购房律师？

我爱我家 买房贷款
#1

如题： Mortgage Application周一broker才交上去，现在还没有offer的情况下，购房律师现在发来了一封里面全部是起草文件让签，其中有下面几个问题：

  1. 律师让把10%的首付现在就打他们的公司帐上去，余额等Completion再转，可是现在贷款的offer还没下来，这样靠谱吗？是不是先签，但是钱晚点转？
  2. 合同上出现了一个新的费用£210…律师的解释如下
    Please note under the terms of the Contract a documentation fee of £210.00 will be payable to the Builder’s legal department upon completion towards their charges in providing an engrossment of the Transfer and the plan which accompanies the same.
    3.距离交换合同只有4个星期，broker说没事，但是总感觉很玄呢？
    4.虽然不是专业出身，阅读new build 的合同有什么特别要注意的地方吗？

这些都正常吗？感觉还没买就已经花了很多钱了，而offer都还没有下来。大神们赐教！

#2

new build 不用做search 嘛？律师收费和old build 有啥区别呢？

#3

  1. 律师一般都应该出一封contract report，对新房的合同进行一个口语化的解释，包括合同中的各项重要条款和风险。你的律师没有的话有点不够专业。

  2. 交deposit这个很正常，什么时候交，合同都有规定，你可以问律师最晚什么时候交

  3. 4周就说offer肯定可以下来，我只能说你的broker要么很有经验，了解那个银行目前的速度和你的个人情况，或者他就是想让你安心。

  4. 合同就是要你自己结合律师report一条一条仔细读，不读就是对自己的钱不负责任。

#4

感觉你是不是应该担心一下贷款4个礼拜能不能下来。首付是肯定要付的。
律师很常见的坑钱手段是，有各种原因让你delay completion，比如说银行没有做完paper work啦，延迟回你邮件啦，每延迟一天是要付利息和罚金的。但我没用过broker，说不定可以很快搞定。
现在还买房，真的是要抄底的节奏嘛 {:5_142:}

#5

延迟completion为什么会是律师坑钱，你的意思是律师和开发商勾结，开发商收到的利息和罚金分律师一部分？这律师是穷疯了吧。。。

#6

按理来说10%是律师让你提供了资金来源的证明（工资单等）再交的。贷款不知道现在的速度，之前一个月应该是没有问题的。开发商说28天内交换合同，不过也不是一定不能改的，稍微晚几天估计问题不大。

#7

Newbuild 要注意deed of covenant 比如多久不可以加建，还有有没有age right 或者uplift covenants 等不平等的条约。也有的lease hold 得看地租金。free hold 有estate management charge 等，得小心陷阱

#8

New build要看一下是不是真的free hold, 前阵子闹过好多new build说是free hold 但其实是lease hold. 还有看清你的责任

#9

另外，new build律师也是要先search的，我记得当时我的律师告诉我，要买的新房地下水通道有问题，开发商还出了文件，还有路面维修的问题。

#10

就像楼上说的，一般律师在你给发一套文件的时候， 起头的前几页都会有他个人对这个房子的各种问题的诠释， 然后他还可能和你碰面一次， 进行详细的解释。 比如如果做过search的话， 他可能会告诉你比如附近多少年前离多远有一个填埋场， 可能有水污染的可能性等等。 对于新房， 一般就是你小区里的路和绿化带当地政府有没有接管的倾向， 否则的话可能将来有比较的大维修费用。

如果你的律师是开发商介绍给你的， 那就对他不要抱什么指望了， 一般那种律师什么都不会说。

你那个document fee我倒是没有听说过，每个开发商都不同。 新房开发商的条款基本都是霸王条款， 你要是真喜欢那房子也是没有办法的。

不是让你担心， mortgage offer是要拿到手才算数的， 前面的relationship manager/broker都是说没问题的， 最后还是要underwriter做各种评估才会给offer的。当然只要你的文件都属实并match评估时的信息问题都不大。

completion没按预计的时间也是常见， 开发商也不想折腾去卖给另外一个人。

#11

至少我对客户的要求是 - 不见mortgage offer 不 exchange
无论客户中介怎么闹 - 都会顶住。为了客户好

也适用于LZ

#12

new build 是跟旧房不一样的，10%不是给律师，是给开发商，他不管你贷款下来下不来，无法在制定日期成交的话要么你能尽快找到买家，要么就损失10%的，交房日期是开发商定的，到期最多能拖延2周。你是不是已经交给开发商或者中介一两千的订金了？没告诉你一两周内要交10%吗？未来有太多的不确定性，最不确定的是评估价格，评估低了会增加你的首付。

#13

不是啊，现在都还没有拿到offer，开发商这边的律师就要求打钱过去了，我是觉得这万一offer没下来咋办呢？

#14

没有啊，只交了500定金，然后现在开发商要求先把房价10%的首付转过来，然后completion的时候再把余下的首付付清，万一offer没下来，估计这个钱转来转去是要被律师收手续费的。

#15

做了的，费用单里有这项

#16

1.律师出了Contract report， 是一封信，里面谈到开发商要求交210胖子文件费。。。

#17

对的，昨天Google了一下说都要2-4周，平均速度，但是刚才又来了一家broker问要不要用他们的服务，后来听说已经有broker了，所以就没用，但是顺便问了下，他说3周内没问题。

#18

他的意思是律师为了赚多钱找摩擦。

#19

资金来源工资单都提供了啊，部分律师费部分都交了，现在还没拿到offer，律师就问要10%了。。。这样妥吗。。。

#20

请问房子后面的阳光小屋算吗？

age right 或者uplift covenants 等不平等的条约是什么？

是freehold, 但是有estate management charge大概100多胖子一年。