买方进行时: 律师发信发现2个高风险点：lease中关于flat的保险问题以及ground rent升速过高。不知如何前进，请教前辈们！

我爱我家 选房看房
#1

第一次买房子, 已进行4个月，律师告知这样的难题，完全不知如何决定！！请教各位前辈的意见！

尤其是卖家律师拒绝修改lease以及提供deed of variation，律师说All of the points here could cause issues when you come to sell… 这要怎么办？如何降低到时卖房可能遇到的风险呢？难道要放弃吗？谢谢！！

Issue 1: Your Lease states that each individual person should take out buildings insurance for their individual flat and garages. This is not the best practice as most blocks of flats in the Lease make it a requirement for the landlord to insure the whole building with the cost of the buildings insurance being split between each owners. Some mortgage companies may insist on the Lease being changed. However, a way around this is by obtaining an indemnity insurance to protect you if the building hasn’t been insured properly.

I have requested this from the sellers solicitors and currently they are refusing to provide this but I have requested again and have insisted that we can only proceed once we have heard that the seller will provide the insurance and meet the cost of the same on completion.

Issue 2: ground rent is to increase 10% every 5 year, this is against the best practice. I have written again to the sellers solicitors asking for a Deed of Variation to rectify this in the Lease. So far they have refused. It is likely that your bank may not be willing to lend where a ground rent is increased every 5 years.

#2

walk away 吧 这种单个房间保险没有卖的，5年涨10% 以后确实不好卖

#3

现在的地租是多少？ 如果一年就100多，每5年涨10%也不多。你如果怕以后支付不起，可以formal extending the lease. 这样会多99年，然后地租降到peppercorn price。

#4

当然你自己决定。flat以后都是出租用的，性价比还是不错的。所有的cost也都可以免税，里外里也差不了多少。

#5

freeholder 会给你降到peppercorn price 你做梦吧？

#6

谢谢回复！！
现在实际上支付保险的是整个building的landlord, 不是单独flat的owner，但是lease上写的却是有由flat的房主支付。我律师说这是一个inconsistency和风险，因为如果landloard换了，是可以拒绝支付保险的。

#7

自己买自己的insurance可以，你们的物业管理费里面不包括保险，那物业管理费也会相对便宜。养老出在羊身上。

#8

landlord从来都不会支付保险费的，他就是安排保险，然后平摊到每个flat (一般加到Service Charge里)。保险谁负责这个问题的arrangement在英格兰是不常见。

ground rent的best practice是最近几年才有的，以前的房子无法要求，每5年增加10%不算什么大问题，100年涨6倍。可怕的是那种报道的每十年加倍，因为那种100以后就是500倍了

#9

必须走formal renewing the lease才行. 法律上要求landlord必须配合。地主可以提出续lease的钱的异议，双方都找surveyor 评估 ，以评估报告为准。
地主也许还是不会同意价格，这时候可以走法院仲裁，大概一年就能搞定。反正在英国办事不需要着急。慢慢搞就行。
{:5_142:}
在英国办事，就别着急，慢慢来。
楼主可以自己google我说的或者找律师咨询。
心里有了准备，以后就不会被吓怕了，你自然可以现在算一下小99，划算不划算算一下就知道了。

#10

我虽然有时候说话有些武断，但是给意见还是会谨慎一些的。我其中一个flat就是peppercorn ground rent，相当忽略不计。

#11

我也有啊999年每年100 英国北边好多房子是这样的。

#12

你在北方为什么要leasehold？ 我这边是没办法，算完小99账，觉得也不亏，才出手的。

#13

北方好多地是以前贵族的，所以是leasehold,999年每年100也不多啊？

#14

就是200多一年也不多，我们算得是最后的利润率，有利可图风险低就行。

#15

谁说不卖单个flat保险？我每个还都独立买landlord insurance，里面包括building insurance。

#16

5年涨10%，相当于每年差不多2%，也就是通货膨胀率，不算糟糕吧。

#17

想请教大侠一个buy to let 的抵税问题，如果买的是flat,那么service charge和ground rent 也可以抵税吗，谢谢

#18

flat rebuild cost 多少钱计算保险的? 难道不是整栋楼收保险费么？

#19

Flat单独买保险是不可行的，除非好像那种coach house或者mansion
没有legal right to re-build property on the land not belongs to lease holder 要free holder 买整座高楼大厦的building insurance
只有freeholder 才有法律依据从地面盖楼。比如说我的在十楼，就算自己买了自己单位的reinstate building insurance 那个也只是mortgage lender security consideration purpose.或者金钱赔偿责任罢了，其中一个公寓是没办法reinstate the whole blocks
只有freeholder 买整栋的保险再分摊到每一户的那种才有效（就是可以理赔盖回整栋公寓再reinstate 你的单位）。

#20

只是土地999年leasehold, 有权利申请买freehold吗？ freeholder是不是可以拒绝卖？