［请大家支招］到底要不要help to buy？

我爱我家 买房贷款
#21

help to buy 也是希望升值的， 因为 你的80% 部分升值的钱比20%的多，那你5年后就很好还钱。
房子降的话，反而把deposit都搭进去才可以还政府钱。

我举得help to buy的好处就是免费借政府的钱 住大房子， 5年后或者remortgage 或者换房，把政府的钱换了就可以，你也不吃亏。但是要注意不要买房子价格太虚的，5年后也卖不出去。

举个例子：
一个人只有30K 的首付，可以买300K的房子，只有10%deposit，你要和银行借270K，银行的贷款利率也高3%。
但是你用政府的20%免费loan的话买400K的房子，你的deposit就变成110K， 超过25%的deposit，银行借给你290K，但是利率很好才1。8%。

这样你欠的银行的钱还是在原来的范围，但是你的每月的还款额反而减少了，而且你还住进大房子了。

5年后升值房子变成500K，你欠政府的20% 变成100K， 你remortgage， 你欠银行的钱还了5年，还有250K， 再借银行100K还给政府， 你现在等于欠银行350K， 但是你的房子你已经拥有150K的equity， 等于30%属于你的。你的利率会更好。每个月还款额还是在你范围里没有涨多少。

只要房子升了，都是合算胡买卖。

#22

有很多人买了自己住的房子永远不卖，你说在政府的loan没有还以前，他们是希望升值还是贬值？ {:5_137:}

#23

还是升值啊，成龙大哥你没弄明白，贬值的话，原来的deposit要都搭进去才可以还清政府的loan。
400 K 的房子， 20% loan 80K， 自己deposit原来40K，mortgage 欠银行 280K，5 年 房子贬值 到300K，你欠银行的mortgage 250K， 欠政府20% 60K， 60K加上250K等于310K， 你欠的钱大于房子的价值300K，等于negative equity, 你一分钱都不剩啊，还要搭钱进去才能把房子卖掉。

#24

You are missing the main point。靠help to buy买房子的绝大部分人是一辈子都不会卖房子的。

#25

为什么不会呢，5年后loan要给INTERESTS不是得不偿失吗？而且5年后remortgage也很容易啊。

#26

买个小一点的住几年过几年卖个换大的，在伦敦和south east地区，对大部分工薪阶层来说就是dreaming，因为房价上涨的速度远远超过工资上涨幅度。 {:5_139:}

#27

谢谢回复。

第一，按照我现在的research，help to buy是any point都可以还loan，但每次需要按照10%，20%，这样以此类推。

第二，的确没有好不好只说，问得问题也是哪个划算？说实话也没有想用这个方法赚钱，暂时买个apartment作为中转，落脚之后有了工作边慢慢找house，唯一希望是不会亏多少吧。。。

#28

感谢那么详细的解释。

我们最初的想法是，因为现在只能一个人mortgage，（加手上的cash）总共大概又350k，买个one bed apartment就够了，以后可以租出去，再贷款买一套大一点的house。而且有90%的可能性是一至两年内就会再买house的。

后来看来半个月楼盘觉得一室的都比较小，有人给我们推荐help to buy这个scheme，我们想了想又是确定五年时候在免息内把government load还完。到底要不要take risk - go for a bigger one。我当然也明白用help to buy其实就是跟政府共进退，房价跌涨都一起进退。

总的来说的确各有利弊。所以就想来问各位大神给分析一下，

－前提我就是想要买一套公寓先落脚，以后可以用来出租或者抵押当成第二套房的首付（likely will happen in five years）

以上这种情况，您个人是推荐咬牙买一个one bed apartment还是用help to buy买 two bed apartment？

再次多谢你的分析。:polite:

#29

感谢回复。

1.您说的－“但是要注意不要买房子价格太虚的” 不知道在zone5 伦敦西北面，1bed 350k, 2bed,450算不算价格太虚？不知道怎么鉴别这个价格是算高算低，总的来说现在整体房价不算高吧。

2.“但是你用政府的20%免费loan的话买400K的房子，你的deposit就变成110K， 超过25%的deposit，银行借给你290K，但是利率很好才1。8%。” 不太确定政府借给我的loan是不是可以算在deposit里面一起，然后跟银行借钱？
我以为银行只把我自己存款cash contribution那部分认为是“deposit”？如果是能算上政府免费借的钱按超过25%desposit拿1.8%利率的确很好啊。。。

按照你说的那个分析，层主是不是推荐走help to buy呐？

#30

成龙大哥，我们应该是不太会卖这第一套房的，五年时候可能会买回政府手上的equity loan，然后把这第一套房出租出去，或者抵押成下一套house的deposit。请问在这种情况下如果是你，你会选买大还是小？谢谢你:polite:

#31

如果是我，自住的话用help to buy买个大一点的，如果是投资那wait and see。

#32

政府的loan算deposit的，因為你只借銀行70%或75%，就是說loan to value 75%。
如果房子沒有比周圍相同的房子貴很多的話，可以買的。

#33

伦敦内的Help to buy政府能给到40%，楼主可以一步到位买600K左右的房子没问题啊！

#34

还想要以小换大的人都没有希望房价涨的，只有down size的人和投资的人才希望房价涨！用help to buy的人除非以后再没有改善的需要，或者自身经济条件明显改善，或者换到房价相对便宜的地方，不然房价一路飙升的话只能一直住到死了。

#35

這個是誤解，房價升得越高越好，具體請看前面的列子

#36

已经看过你前面的解释，但是你只是说明了还继续在房子里住的情况，没有说要卖房换房的情况。

用help to buy的人都只有这一套房，假设房价上涨，卖了以后政府的钱是还了没问题，但是卖了房子住哪里啊？如果卖房是为了改善性需求，那新买的房子价值会比原房子的要高，5年内原房子涨了，难道别的房子不涨？同样涨价20%，大房子涨的部分的绝对值会比小房子多，假设工资没变，那多出来的这部分就是首付，去哪里搞这么多首付？

另外，不清楚换房之后还能不能再用help to buy，或者5年以后这个政策也没有了，那原来这部分政府垫付的20%首付又去哪里凑？6个钱包吗？

我只会简单的计算一下：

  1. 目前：1房300K，2房400K
    假设买1房，首付100K，政府60K，贷款140K
  2. 5年后：1房涨到400K，2房涨到533K
    卖1房，忽略贷款利息及还款，还银行140K，还政府80K，自己剩180K
    这时再去买别的房子，首付180K，贷款140K（假设工资不涨）
    不能用help to buy：只够买320K的studio？
    能用help to buy：最多也只有400K，再把原来的1房买回来吗？
    5年前再只要多花100K就能买到的2房现在要133K才能买下，没有中彩票或是工资暴涨，这多出来的33K首付哪里来？
#37

买房换房是同一个道理啊，上面的例子 你 remortgage等于房子150K属于你的，欠银行350K，你卖掉500K，还了银行360K，你还是赚了150K啊。

#38

你要是工资不涨，银行只借你140k，那五年后你也是一个情况

五年后就没有首付了，只有第一年才有，以后都是loan to value。

#39

楼上的MM对mortgage的理解弄错了，换房子没有deposit一说了。你要是你先没有这多余的钱买大房子才去help to buy 呢，你有钱自己买当然不用啦。你这样比较是没有意义的

#40

天呐，我懒得解释了，不管是全款，贷款还是help to buy 都是房子升值才好。看不懂了我就不解释了 好累。

这个你们可以自己去读读
https://www.which.co.uk/news/2018/05/slowing-house-prices-spell-bad-news-for-help-to-buy-equity-loans/