请求法律援助---商业地产租客与房东之间关于维修维护的矛盾

万能的苹果,希望有能人帮我解答疑难问题,还我们一个公道!

事情的缘由如下:

一位朋友买下一家外卖店15年的年期,经营五年后想转手,但是房东要求他维修维护好物业验收后才能签字,买家才能接手。

这家店铺属于三位房东共同拥有,在我朋友接手之前一直由他们经营几十年,三位房东之间其实由于利益原因也不是很和睦,都不愿意出钱维修维护店铺,整个物业的维护状况其实很不好,再加上物业也属于百年的老房子了,除非推倒重建,所能做的也只是修修补补。但是这三位房东要求建筑测量师作出评估,之后让我们根据测量师的报告进行维修,而且根据英国的法律,测量师的费用还必须由我朋友来承担270镑每小时加vat,去年六月房东的测量师做了第一次评估,列出了大大小小几十项维修维护的条目,其中大部分都是这五年经营时间之前所产生的问题,之后和房东们交涉,他们之间也互相推诿,推来推去最后的答案就是按他们测量师的报告进行。 我们查阅了合同,上面有写租户有义务和责任维修和维护整个物业,但是没有时间的界定,咨询一些“专业人士”,给出的答案也差不多,我朋友要做这些。于是开始了漫长的争议,他请了一些英国专业的builder,但是他们看到那份冗长的模糊不清的报告都觉得不合理,为我朋友打抱不平,有的甚至说为这些房东做这些工作都感到羞耻,并建议我们寻求legal advice。帮他做这个商业转让的律师(伦敦某知名华人律师事务所,因为不是这方面的专业律师,也无能为力)也认为房东在法律上没有太大的问题,唯一的就是道德问题,利用这个机会压榨我朋友维修本来就年久失修的房子,便于以后他们对新的租客加租。为了不耽误买家接手,我朋友只能让步,一些小的工作就由他自己完成了,大的就请了builder来完成,有些问题,例如地下室的墙壁风化脱落,房梁年久失修腐化,他反复尝试联系房东询问要维修的标准,房东们装傻推给他们的测量师,联系测量师他说没有义务教他怎么做,无奈只能按照那描述模糊不清的测量报告揣测执行了,勉强做完了,他认为可以验收了,于是通知房东们,房东说通知他们的测量师来验收,费用还是我朋友承担。举个例子,店铺的后院外墙和邻居墙交界处有一颗直径大约一米的树,房东的测量师报告说这棵树的生长会影响墙体的安全,于是乎,房东们如获至宝要求我朋友拔树,我朋友反击,这棵树长了最起码30年以上,现在要他来承担这个责任是不公平的,但是房东们依旧把他推给这个测量师的报告,犹如尚方宝剑。

第二次检查,有些项目没有按要求来做没有通过,并且还新增了一些在第一次评估中未发现的新问题,也要求他执行。这一次,我朋友在一些问题上反复和房东们沟通和协商,但是还是和以前一样,互相推诿,不敢承担,不敢负责。其中一位叫“大哥”的房东由于住在这个店铺不远的地方,我朋友和他联系的最多,有些维修还是按照他的意见执行的,他口头上也认可了,比如之前提到的地下室的维修。我朋友为了寻求公平,请了另外的测量师来评估,他看了房东测量师的报告苦笑道,他们可能是朋友,不然不会这样出报告,同时也高度质疑房东测量师的收费标准,建议我们到行业协会投诉,我朋友的测量师只收费150镑加vat,他的意见还算公道,该修的还是要修,有争议的十几项,他发给了房东的测量师,但却很固执坚持不让步。无奈,我朋友的目的就是想尽快结束让买家接手,只有再次妥协,昨晚大部分的工作后,他找到那个叫“大哥”的房东验收,他很满意说到只要我们自己的测量师验收就可以了出分报告发给他们的测量师即可,我朋友喜出望外,以为漫长的争执终于到头了,于是照办,不想,其中一位房东的老婆刘太不同意,坚持要他们自己的测量师验收,我朋友就火了,质问那位“大哥”为何出尔反尔,他却说他做不了主还安慰我朋友说,他们的测量师只是走个过场而已,半小时就会搞定,于是又信了他的话。。。

第三次检查之前,我朋友和他们的测量师确认是否这一次的验收是基于第二次未完成或未达标的工作来验收的,他说是的,然而他之后出的报告并非如此,居然把一些有些已经和房东达成协议的项目有添加了进来,例如,房东已经认可的地下室的维护,他又扳倒认为不达标。。。这一次房东们,特别是那个刘太态度特别强硬要求我朋友必须每一项要他们测量师评估为acceptable才能验收,这一次大大小小又有20多条。。。我朋友质问那位大哥为什么会这样玩弄他,他不做声不接电话只推给刘太,我朋友联系刘太得到唯一的答案就是必须严格按他们测量师的报告来执行!

一边买家催得紧要接手,一边模模糊糊的标准,强硬无理不可商量,甚至邀请他们来实地勘察都不愿意,反正就是他们不是专业人士不懂,一切按测量师的报告来执行,不愿意沟通!

请问万能的苹果论坛,除开你们打抱不平的言语,能否给予实质性的帮助,例如,这个领域的专业律师的意见或者其他支招,拜谢!!!

房东不配合房客转让,以此为理由卡着房客,房客为了赶紧脱身,最好照做,不然就继续经营,再不然就承包给别人做。办理过户手续还要3-6月,别拖了。再拖下去,买家到时候都不一定乐意接手

现在别讲究谁的做法合法不合法,正确不正确了,及时止损才是最重要的。 过户都要take好久。你朋友再拖下去,一年都完事不了。要不然就继续自己经营吧。 千万别让下家接手人知道房东是这么多事的人,要不然肯定逃之夭夭。

such a sensible approach, I like the way you handle this mess. sorry can’t type in Chinese.

接手这个物业时候,是不是当时也有个评估师报告?

我看的结果,是这几个房东太不讲理!也有细微的可能,是这几年给用的太狠了,也根本不修,所以现在房东不干了。

5年前的结构问题,接手的时候没做测量么? 如果要修的地方多,5年前应该要求房东翻修好再签合同。 现在就是你的翻修责任了。 商业地产就是这样运作的。 可能你翻修花十万,便宜下家了。

你现在主要项目是什么? 维修房梁喷胶刷漆,他能看出好坏吗? 地下室墙面也喷漆。 一共花不了2千镑。 1米的树拔出来是不可能的,这个不属于合同范围。

他也是第一次做生意,所以接手时并没有做测量,这是他的疏忽

五年能给房子造成什么样的损坏?外墙屋顶和所有房屋一样日晒雨淋,更不可能缺瓦烂砖,很多项目里里外外都在修修补补,关键就是房东的要求太高

这就是难点之一,谁不想尽快脱手,房东不配合要求也很无理,没有什么办法可以约束他们,连律师都说他们是奇葩

你朋友把名下产业转移,直接不交房租继续经营到房东取得法庭repossession ,请法警驱逐,留好证据是房东不合理要挟造成生意亏损无法转让。只要房东主动让你走的,你对之后的房租没有法律义务,没有leaseholder的签字他们也不能让其他接手了。教训这些贪得无厌的吸血鬼,十年之内他们想再卖也不能卖,没任何价值了。

我觉得业主99%是香港人!!!有些老香港是真的很欺软怕硬的!你应该让你朋友强硬着来!我老公有个朋友也遇到过你说的这种情况,而且比这更奇葩!但是我老公的朋友态度很强硬,业主实在拿他没办法,最后只能妥协。我觉得你朋友在业主面前表现得太急于要卖掉,太好说话,所以就故意卡着。
建议你朋友就像楼上说的,拿租金说事儿!业主签字就签,不签以后租金也不会那么容易拿到!万一发个水着个火什么的,看谁损失大!

如果楼主朋友不再做生意,这种以暴制恶的方式很值得一试。

不过如果楼主朋友以后还想在英国混,信用不能受到影响。我也签过lease, 要的材料其中就有信用报告和前任房东的推荐信,和会计信一类的。 所以做生意前提,个人征信记录一定不能有坏记录,不然以后连店面都没办法租了,甚至贷款都有可能代不到。

英雄所见略同,真的是香港人!!不是搞地域歧视,他们这帮SB真不是东西!!
我朋友也曾考虑过拖欠房租,他们就威胁要来封门,还要按天算房租的利息。。。真是奇葩!
真的希望在英国的法律中找到公道,惩治这些老无赖。

如果是一个房东还好应付,关键是他妈三个,而且负责沟通的那个刘JB太还住在肯特都不愿意露面沟通!!

发水发火房东有保险公司赔付,房租仍旧要付。 商家可惨了,生意如果中断了,goodwill就不值钱了,想卖给下家一个好点的转让费都没办法。

这就是陷入了两难的境地,所以他一直想知道,他这个案例在英国的法律中能否找到哪怕那么一丝的公道。
维修维护不便宜,本来就是微利经营,如果全按房东的要求来办,还不如不卖年期了,恶人当道啊!

你可以跟几个房东打官司,但是房租一定要给,一码归一码。 如果我是你朋友,既然事情已经这样,我表面上会配合房东,希望她们尽快配合我转让。几个房东如果不配合转让,都不知道要拖到猴年马月。所以还是不要闹僵吧。

是这样做的啊,尽量配合修修补补,但是很可能标准又不会被他们认可,否则以他们的标准来办,费用确实很大,和重建没有区别了

公道是需要有时间有钱来让法官仲裁的。你要衡量一下机会成本。

我觉得你可以告之前给你们办lease的律师,他有义务提醒你们合同里面有什么需要注意的。