“Planning permissionis required before starting any building, engineering and mining operations orundertaking a material change of use of building(s) or land. This is known asdevelopment. Your Local Planning Authority (LPA) is responsible for decidingwhether a development - anything from an extension on a house to a new shoppingcentre - should be approved. To getplanning permission you need to make an application to your LPA.”
—— 英国皇家规划师协会
Planning permission (PP), 是法律要求建筑、工程、矿业、用地开发等建设行为的前提和文书许可。每个建设企划方案，从建筑单体扩建到新购物中心，其项目所在的地方政府负责批准或否决相应提议。这个向地方政府提案、进行建设申请的过程，就是Planning.
1. Pre-application 预申请阶段
在正式提交申请报批文件之前，与当地政府相关部门联系，进行非正式的项目预审，对不熟悉当地建设政策与区域规划法的个人来说，是非常有利的。有时，政府部门会直接告知建设提议不合地方发展要求，会被否决；或者会建议做到哪种细节程度，是可能成功拿到申请的。查看地方规划政策Pre-application的步骤、时间期限、申报费用，与政府直接对话，获得政府要求的关键内容，为正式提交与等待审批结果打下良性基础。
2. Ownership：明确提案中的土地所有权
在提交申请的用地范围平面图中，通常用红蓝边界线来表示土地所有权范围。红色边界线，是要去做申请报批的范围；蓝色边界线，是不做申请报批、但也归申请人所有的用地范围。
然而，很多现实情况下，土地产权文件平面图的比例尺度不够精确：有可能申报人和邻居共用车行道；有可能私人领地入口道路归其他人所有；有可能产权边界在草地上，跟别人家草地无明确分割而边界模糊；还有很多例子是相邻道路不归申报人或邻里所有……因此遇到边界不清的情况，尽早与周边协议、签署更详尽的产权划分文书，是保证项目不拖延的前提。
3. 设计图纸与申报文件的详细度
设计图纸，是建设者最关心、自用房主们最期待的兴奋点。对于自用房的申报者来说，需要小心自己期待的理想设计内容与实际地块特征脱节。所以，找当地专业建筑师出完整的设计图，一方面满足英国建设细节标准，一方面避免空间不合理、地基出状况、影响现存树木、邻里视线等申报敏感、容易被否决的问题等。
除了填写PP申请表格、提交申报企划案与相关建筑设计图纸以外，建设报批辅助文件，常见的有：
· 景观评估
· 树木学影响报告
· 生态报告
· 考古报告
· 如果涉及上榜保护古建、或位于古迹保护保留区内，需提供相应评估文件
· 如果靠近或位于洪泛区，需提供洪泛评估报告
· 如果地下有污染源，需提供土地污染报告
· 如果涉及附近公路安全问题，需提供公路报告
……
虽然是辅助文件，但是重要性并非为辅助。因此，需要在特定的项目提案过程中，哪些辅助文件提交审批后才有机会拿到申请，有Pre-application预审阶段就尤其重要，因为政府通常会指出哪些文件是申报必备的。
4. 尽早和邻里、教区议会打招呼
个人住宅开发，跟邻里、教区议会打招呼尽早为好，在申请正式进行之前，可以获得非正式、相对友好的互动沟通。如果申报以前没做这项工作，在正式申请过程中由地方规划部门张贴公示的形式面向邻里，获得反对意见的可能性会增加很多。而同一社区内居民的反对意见，是政府综合衡量评判的制约因素之一。
5. 联络规划部门的项目案件审理官员
项目注册正式提交申请所有文件、报告、图纸之后，积极联络案件审理官员是至关重要的。由于审案官员手中通常有很多同时受理的项目，一方面处理速度可能会延迟，另一方面在审理过程中如果错过一些需要的重要信息，项目申报失败的比例就大大增加。和项目官员保持联系，能够在结论下达之前，了解是否需要及时补充提交其他内容，增加成功率。
6. 申请失败怎么办
如果项目看起来会失败，不要太着急过程中撤销申请。因为政府拒绝申请提案的文件中，会逐一列出拒绝此项目的原因，有时候是因为更多细节需要纳入考虑，而申请方案覆盖内容不够全面所致。这种情况下，申请人可以提交更改、补充申请资料。如果申请者认为提案详细又满足当地发展政策，可以进入项目上诉环节。总之，失败是另一种限制条件，寻找新的平衡点，是拿申请道路上的新起点。
写在最后：
Planning，在英国的建设申请，是个复杂、细微、多变的过程。寻找本土经验丰富的专家做项目管理，在长远与全景的视角下，是节省时间、节约成本的。
对于想亲自管理项目全程、自己动手的非专业个人来说，找专业建设人进行double-check，能为拿到建设许可大幅增加成功率。
资料来源：作者于英格兰项目实践近10年经验总结。
Planning项目经历：Premier Inn 全英扩建加建pipeline规划案例150余；小型独栋住宅开发至千栋居住区综合体规划；英格兰南部沿海新城开发等。
