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  • 七品知县
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    2016-08-03 21:20 (1楼)
    2016-08-03 21:20
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    本帖最后由 taxbusters 于 2016-08-09 18:21 编辑

    许多人都计划拥有一套或多套投资房产作为自己的财富投资组合,这样,您既有当前的租金收 入,又有未来的资产增值。但是这些资产是以您个人的名义拥有,还是以您所拥有公司名义持 有呢?  决定取决于您将使用什么样的体系:需要参考缴税问题及商业因素。每一个体系需要考虑四个 主要的税务问题:租金收入税,资产利得税(CGT),遗产税(IHT)及土地印花税(Stamp  Duty)。 
      个人或合伙人所有权
      自雇者,合伙人及有限责任合伙人属于同一类。以这种方式拥有的资产从资产增值税方面来说 比较有吸引力,因为一旦销售,可以以一个相对低的18% 或28%的税率上税,并且可以抵扣每 个合伙人的年资产增值税减免额度,甚至可以抵扣他们配偶的资产增值税减免额度(如果他们 作为合伙人被引入,目前每人减免额度为£11,000。不利的一面是:租金的税收将会按照个人 所得税的最高税率征收(目前最高可以征收到45%)。因此这种结构适合于那些谋取资产增值 的短期资产持有者,或以基本税率征税的个体的小的投资组合。  以这种方式持有的资产,形成了个人财产遗产税征收的一部分。 其中地产超过£325000(低于 此金额零税率)的超过部分遗产税按照40%征收,除非是财产被转移到了未亡配偶,在这种情况 下,没有遗产税征收,直到未亡配偶过世。  个体都应对价格超过40,000以上住宅投资房和额外自住房均需多交纳3%的印花税。作为海外 投资者,如果您购买的房产用于出租,那么您就是海外房东,不论您个人是否居住在英国,您 所有在英国境内房产租金收入还是需要纳税。 
     投资公司
    当企业的战略目标为长期持有不动产,使用任何利润来购买更多不动产,因此首要目标将变为 取得最低的所得税税率,多留些现金以便进一步收购更多资产。有80%利润被保留(公司税目 前税率仅有20%)的有限责任公司的结构将因此更为可取。小商机存在于具有较大房产投资组 合的买卖公司,从而有利于整个公司未来的销售,而不是在内部销售个人财产。这样的股权处 理将会直接减少买方土地印花税的支付,并且避免双重征税的陷阱!  由投资公司拥有所有权的投资组合的缺点存在于个人不动产处理之时。首先,公司将遭受最初 销售的20%的公司税。然后股东将通过分红提取剩余收益,对于高收入者开招致高达36.1%的 所得税税率。因此,综合税率将为约50%。  综上所述,通过个人所有权持有的物业在最终物业销售时达到28%,而通过公司销售资产,合 并税率高达50%,因此应设置持有权年限,在此期间公司将节省在高达45%的个人所得税和 公司税与只有20%的物业租金收入率之间的差异。 
    在印花税新政策公布以后,不少投资者为合理避税采取以公司形式持有多套房产的方式。需要 注意的是,以公司名义持有高价住宅房需要交纳年费,这是与个体持有高价住宅房的差异。 
      有限责任公司的股份形成了个体不动产遗产税征集的一部分。同样,如果资产以个体或合伙人 持有,将承担同样税务。
      一些其他的考虑? 
     •一个公司是提供“有限责任”的业主。虽然这是一个贸易业务一个非常有吸引力的方面,以产 权制度所带来的风险多少有些谦虚,正常的商业风险应足可用适当的保险来涵盖。 
    •凡不动产是由毫不相干的个人所有,在没有股东协议,公司所有权会在公司法案之下规定一 些自动的权利和责任。 这种形式会对许多共同拥有者具有吸引力。
    •一些抵押贷款提供商都不愿通过公司提供个人住宅物业按揭贷款。然而,一些银行有特殊部 门来处理此类问题,对此也不是完全不可能。 
    •当送礼/遗赠资产,受益人之间以股权形式进行分配可能更简单,更公平。而试图划分不同位 置,不同价值的房产,可能导致家庭产生摩擦。 
      贸易公司 
    股东可以运用交易利润,购买其现有的贸易公司的财产,而不是建立一个独立的地产业务,从 而避免了在提取交易利润进行购买的所得税。退休时可以另售财产,这样就可以只缴纳增益中 20%的企业所得税率。之后该物业被留在公司,现在就被视为上述的投资公司。 
      养老保险基金
      正式的养老基金是拥有不动产的有效避税方法。然而,很遗憾,他们仅限于拥有的唯一商业物 业,而不能投资于住宅物业。 
    税法更新
      一些刚刚实行或将推行的税法更新如下:  2016年4月6日: 10%磨损津贴将被废除  2017年4月1日: 针对住宅房产,非英国居住民的个人以离岸公司,信托方式持有英国房产架 构的遗产税规避优势将被取消。  2017年4月6日:房屋贷款利息将不能作为费用抵扣  2019年4月6日: 所有资本利得税(CGT)要在完成交易后30天内交纳,不论是否为英国税务 居民 
    结论
      至于是否在自己的个人名下或公司名下拥有不动产的决定取决于你所拥有的物业投资组合战 略。如果你拥有也许只有一个或两个不动产作为当前的投资,您打算在短期到中期内处理掉, 这样承担较高的租金收入的所得税率比较有利,当你卖出时享受低利率资本利得税。然而, 当你在较长时期内建立一个较大的不动产投资组合策略,并且可能将资产传给后代,关键是租金 收入的现金滞留。在这种情况下,房地产投资最适合于有限责任公司。  进一步的疑问仍取决于您的战略,特别是您计划拥有所有权的时间长度,建议您对整个投资组 合继续详细计算。这项工作应该由取得合格资质的税务顾问承担,他们也将能够在有关不动产 所有权的其他复杂税务问题中给您提供建议。 
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    2016-08-03 23:43 (2楼)
    2016-08-03 23:43
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