上周看中个两房,10年左右的公寓小区,我们first view的时候已经offer了asking price,中介说要卖家这周四回来才能给答复。关键周六是second view了,中介才告知要六月才能completion,因为现在的租户租金已经交到六月份了。我表示担心到时候卖家要涨价,中介说可以二三月exchange contract,六月再completion,exchange contract之后双方都不能反悔了,卖家也不能再加价。
请问中介的说法靠谱么?
回来想想觉得不妥,一,这个卖家纯粹是想赚那半年的租金才提前半年放出来但又押后completion date么?
二,按中介的说法,就算二月份交换合同,我们付的首期也只是在律师的账户里,卖家在六月completion之前也收不到钱,那在目前楼市上涨势头这么良好的情况下,他提前半年就放出来是因为房子有问题,他不看好半年后的价钱么?(可能的原因是房子阳台现在对着的一片空地要建一个新楼盘,但是据中介说才四层高的楼盘,而且英国这边法规这么严的情况下应该无论噪音还是环境都不会太扰民才对?)
昨晚发了封邮件跟中介说我们要求二月份交换合约之后就completion,把合约一起买过来,租金应该算我们的,我们会继续履行租约。就看卖家肯不肯了,或者他一个不高兴就不卖给我们继续等看有没有别的买家愿意等到六月了。
大家来说说卖家提前半年房出来会有猫腻吗?
Exchange 了合同里面会说如果最后没有成交,谁的错误谁负责。所以卖家如果最后不Complete也要担当很多责任的。。。(夸张点,赔你每晚住Inter-continental 的房费 :D)
有没有猫腻不知道,但不算不正常。
卖家如果签了一年的出租合同那他是没有办法get out,不一定是想赚几个月的房租,卖家有可能以前不想卖但现在看房市火所以想卖了。exchange contract以后一般是不能变了,但也不是绝对的,如果对方变化,你们可以和对方打官司,但对方可能也就是赔偿你们买房的损失不会赔房价上涨的“损失”。这个问题你们最好和律师问清楚。
把房客一起买下的问题,如果你们是cash buy或者是借的buy to let mortgage,那没有任何问题,但如果你们借的自住(residential)mortgage那银行一般是不准的,again,这个问题你们最好和律师问清楚。
那也抵不上我半年后再找一套房子房价上涨的速度啊。。
谢谢回复,我们是借的自住的贷款,那把房客一起买下看来是不可行了,所以completion是一定要到六月了?
那几个月的租金的确不是主要考虑,就是怕到六月份卖家再反悔还要打官司太麻烦了。
是不是可行最好是和律师商量。
速度换个房才是正理
今年发生了几件句狗血的事情,得到的人生经验是只把握可以把握的,不要将希望寄托在有极大变数的事情上
exchange以后房子就是你的了,不用担心卖家反悔。不然你可以告他breach of contract 卖家要赔你一笔钱,最后法庭还是会强制执行contract, 把房子判给你。你现在的问题是mortgage offer的有效期可能没有那么长。
发送自苹果论坛手机版: m.powerapple.com
我听到的有点不同
据说是exchange之后理论上还是可以反悔的,即便是打官司也只是商量赔偿
Exchange contract一般买家,也就是你,要付10%押金,你如果反悔了的话,这10%就没有了。卖家如果反悔只要赔偿你的一些比如律师,估价费用。这些都会在你们要exchange的那个contract里写清楚。
我个人认为这个房子更适合investor,目前不适合自住买家。
you can force through the sale using the courts and sue them for all the extra costs, this is way more serious a matter than them paying back your deposit and paying a few solicitors fees. It takes long time to settle but you will finally get there.
However, it’s very very rare to pull out after exchange. Many estate agent / solicitors deal with 1000+ transactions never had one back out after exchange.
谢谢大家的回复啊。就是因为觉得房子还不错,价格合理才会考虑的,现在卖家还没有正式答复关于completion date的问题。
我们也在积极看别的房子了,但是圣诞之前房源好少啊。
我遇到了和你类似的问题,卖家有chain,我们给出的条件是现在开始做手续,1月底二月初换合同,三月底必需complete,但卖家说3月份他百分之90确认可以搬走,但要make sure, 能不能6月底,我觉得他是把我们当备胎了
exchange了他就必须卖你了,就算他死了也要按时completion,问题是你如果贷款这样操作就很危险,现在很多银行的贷款有效期才90天。 其实他可以和房客商量让房客早点搬走的,他就赔偿房客一些小钱或者给1,2个月免租期。这点损失都不肯的话还卖什么房子…
有道理~他如果肯和房客商量的话应该是有解决办法的~如果他不愿意这样操作就说明他还想看看有没有别的买家啊。。。反正他都打算好六月份才收到钱也没所谓了。
算算其实差不多,因为你只晚了最多三个月completion。你就算现在找到另外一个房,只要是里面住着人的,都有可能晚那么久。比如卖家on chain,也要买方,但是一时半会没买下来那就很有可能在exchange前摆你一道说要晚个两三个月complete,那你怎么办吧。。。。现在这个还算好了,好歹跟你明说le
先商量好一个completion date,然后马上EXCHANGE,这一步完成价格就不会变了。你要等到2月份卖家铁定会在exchange前加到市场价。