应对Buy-to-let新政的可行办法

大家好!最近看了一个文章,节选下来是这样的:

“新的税收减免政策,主要影响的人群是较为依赖贷款购买Buy-to-let项目的投资者,特别是贷款金额比较大的人,对于全额购买的投资者没有任何影响。NLA举了一个比较详细的例子,例如您的房产价值160,000英镑,贷款金额为120,000英镑,每月租金收入750磅的话,新政实施后每年的收益就会由盈利612磅变成亏损588磅。”

为此,该文给出的建议是:”尽可能偿还贷款,甚至将贷款还清;提高租金;remortgage“

有几个问题不太明白:

  1. 怎么会对全额购买的投资者没有任何影响呢?根据我的理解,租金减掉贷款利息,享受税收减免。新政颁布之后,这个比例也是逐年调低,直到2020年完全没有任何优惠了。但是不管怎样,都还是有“减免”在里面呀。如果是全款买的话,岂不是所有的租金收入,除去tear&wear以外,都必须交税了?所以也就更没法理解文章里说的,尽可能偿还贷款的方法了。

  2. “新政实施后每年的收益就会由盈利612磅变成亏损588磅。”说实话,不知道这两个数字怎么来的。

难道是我一直以来的理解有问题么?

想了几个有可能的办法

  1. 以父母名义买房投资呢?income tax不向non-resident征收吧?
  2. 不知道以父母名义买,以后要卖的话,需要交capital gains tax吗?之前听说不需要,好像这一部分也快要改了?
  3. 夫妻两人投资,租金挂在收入少的一方身上,这样扣掉allowance,也不会剩下很多了吧。
  4. 如果这样的话,可以把租金的受益人挂在父母名下吗?(估计不可能)有孩子的挂在孩子名下吧!

大家一起讨论合理合情合法的避税办法~

贷款利息就是月供吧?不会是真正意义上的“利息”吧?

贷款利息是月供利息部分

谢谢大哥!如果只是利息的话,那好像真的没多少呢。不过劝人赶快全款买了的,到底是什么道理呢

假如去掉费用以后的租金4000,利息3000

目前交的税
20%税率的人 4000x20% - 3000x 20%=200 (利润4000-3000-200=800)
40%税率的人 4000x40% - 3000x 40%=400 (利润4000-3000-400=600)

全部新措施以后需要交的税
20%税率的人 4000x20% - 3000x20%=200 (利润4000-3000-200=800)
40%税率的人 4000x40% - 3000x20%=1000 (利润4000-3000-1000=0)

假如掉费用以后的租金4000去,0利息

目前的情况
20%税率的人 4000x20% =800 (利润4000-800 = 3200)
40%税率的人 4000x40% =1600 (利润4000-1600=2400)

全部新措施以后需的情况
20%税率的人 4000x20% =800 (利润4000-800 = 3200)
40%税率的人 4000x40% =1600 (利润4000-1600=2400)

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“1. 以父母名义买房投资呢?income tax不向non-resident征收吧?”

non resident在英国的income同样subject to income tax,中国和英国有双边税务协议,一个income只交一次税,那边的税率高交给那边。

“2. 不知道以父母名义买,以后要卖的话,需要交capital gains tax吗?之前听说不需要,好像这一部分也快要改了?”

已经改了,需要交CGT

“3. 夫妻两人投资,租金挂在收入少的一方身上,这样扣掉allowance,也不会剩下很多了吧。”

按照房子占有份额来算租金收入,很多人家有99%+1%的安排

“4. 如果这样的话,可以把租金的受益人挂在父母名下吗?(估计不可能)有孩子的挂在孩子名下吧!”

房子挂到父母上租金才可以挂到父母上,18岁以上的孩子可以买房子但不解决你的问题,如果买房子的capital来自孩子的父母产生的income也要算在父母头上。

太利害了,我有两个问题请教
1。租金是国内父母的话,是哪边税高,收哪国的吗?国内的租金很多不上税啊?怎么知道是什么税率?
2. 如果一套房无房贷租金1000,另一套房自往,房贷2000,这种情况怎么算,不用交个税?
谢谢

可能是英国的税率高。

你出租房子的收入需要和其它所有收入放在一起计算需要交多少税。你的自住房的房贷和你的出租房收入没有任何关系。

还有一个问题
3.如果房子当时只是joint tenant, 没按比例分配,租金是5/5开,还是可以挂在无收入的那方名下?
再次谢谢成龙大哥

Legal and beneficial ownership are two different things. Legal ownership is effectively the paper title to the property and will be shown at the Land Registry; beneficial ownership refers to the right of enjoyment of the property (i.e. the right to live in it, or to let it out and receive rental income) and is relevant for tax purposes. The beneficial ownership split is often, but not always, also shown at the Land Registry.
https://www.taxinsider.co.uk/1045-Jointly_Held_Property_Splitting_Income_Using_Form_17.html

https://www.gov.uk/government/publications/income-tax-declaration-of-beneficial-interests-in-joint-property-and-income-17

请教大哥,如果想把租金收入合理避税通过99+1的方法,是不是两个人的名字必须都在地契上才可以?现在房子是夫妻其中一方名下,目前还在还贷款,贷款也是同一方名下。这种情况下,可以把另外一方的名字加进来吗?
我记得两年前曾经问过律师,当时我记得说不行,一定要等贷款还清才可以加名字。
不知道这种情况是不是不可能把租金收入转给配偶?谢谢

请问如果不是joint owner,是夫妻单方名下还有贷款的房子,房子的租金是不是可以合法转给另一方呢?这种情况HMRC的表格并不适用

这个问题最好问税法权威。我给你的答案我自己都要打问号

成龙大哥万岁!写了这么详细这么多,简直太让人感动了!

贷款和全款买的区别我已经明白了,其实两个是独立事件。贷款买没有原来那么优惠了,全款买的不涉及贷款,所以不变。

我还有几点小疑惑,烦请大哥继续指教。

  1. 海外投资者虽然是non-resident,但是需要交英国的income tax,明白。

如果personal allowance对所有人都成立的话,挂在爸妈名下最大的好处,恐怕就是英国不对他们的海外收入征税。也就是说,他们在英国其他收入为0,只有房租的情况下,所交的税费应该是最少的。挂在我们名下,加上自身的工资,搞不好就去了40%的档了。但是在现在的政策下,capital gains tax他们是无论如何都要交的,对么?

如果房子挂在我们名下,income tax肯定要高一些。但是capital gains tax 是不是可以有办法避掉呢?我听说很多英国的政客,通过不停换住址的形式卖房。因为换了main residence之后,卖出的房产就不用交资本利得税了,对吗?那岂不是是一个catch?如果capital gains tax没办法避掉。我的天哪,那就太吓人了。因为capital gains会和那一年的income加在一起算,如果落入40%的档,就要交28%的税…

  1. 不知道通过公司投资又是一个什么样的状况。好的一点是,租金收入可以与其它支出相抵。所得税和资本利得税税率也是一定的。但是公司就没有allowance了吧?

再次感谢大哥!

“To avoid the need to file Form 17 a married couple should not be joint legal owners. However, where legal title is held by both spouses, Form 17 need only be filed where rental income is to be split other than 50:50.”

也就是说,非joint owner的还有好处。因为不用填表,就可以直接把所有的rental income算在对方名下…文章里这么说的。但是要注意,挂名的那个人,卖房的时候要承担100%的capital gains tax

谢谢亲的分享!实在太有用了。我看完了之后,发现里面有这么两段话:

”However, it is important to note that Form 17 is irrelevant where the legal ownership is in the name of one spouse only. In such cases, the automatic 50:50 split does not apply and any beneficial ownership split does not need to be in line with the rental income split. “

最后他给出的建议是“To avoid the need to file Form 17 a married couple should not be joint legal owners. However, where legal title is held by both spouses, Form 17 need only be filed where rental income is to be split other than 50:50.“

也就是说——还不如就只写一个人的名。写那个年收入少的,这样卖房的时候capital gains还能少交点…

房产拥有权50:50,但房租受益100:0,明显是想少交income tax,如果HMRC不做调查就接受这种安排那也太让人无语了。:cn10:

按照中英双边税务协议你父母可能是有personal tax free allowance的(我得找一找出处)。

cgt不管是你还是你父母都需要交。

变换地址不交cgt那是逃税不是避税。如果一个房子曾经做过你的main home那可以免除18个月的cgt,另外你住的时间也可以免除。假如说房子拥有5年(60个月份)卖出其中自己住一年,那有30个月18+12)免除cgt,这样只有利润的一半需要交cgt。

出处帮你找到了 http://www.hmrc.gov.uk/manuals/rdrmmanual/rdrm10340.htm

感谢大哥,实在太清晰了。我之前可能表达有误。我说的变换地址,不是名义上的,而是实际搬过去住。比如我有房子A和房子B,A是我的main residence。我想卖B的时候,就把A租出去,换到B那里住。这样的话,是不是所住的时间加上十八个月是可以免除CGT的呢?

对的。 {:5_137:}